最近，關(guān)于房貸利率、額度的咨詢不斷，銀行遲遲不放款，有的給出的理由是額度緊張，不過有合肥的朋友向融360房貸君反映，今年5月份買的房，等了三個月都還沒放款，銀行及售樓處的人說要等到明年初才能放款，雖然是額度緊張，也不能夸張到要等到明年吧?貸款額度到底由哪些因素決定?

房貸額度主要由房貸首付、借款人還款能力、征信、二手房房齡等因素決定。

1、買房貸款首付比例

銀行貸款額度，最先受到首付比例的影響，一般不能超過房價總額減去首付額度之差。

舉個例子：房子總價100萬，首付30%，則根據(jù)首付計算出的貸款最高額度=100-100X30%=70萬元

首付比例會隨著樓市政策變化，銀行之間的要求也會有差異。

2、房屋評估價格

正如上面所說公式，貸款額度也受到房屋總價的影響，這里的總價指的就是評估價格，評估價格越高，貸款額度越高，通常房屋評估工作會由銀行指定的專業(yè)機(jī)構(gòu)做。

3、借款人還款能力

對于購房人的要求方面，就是月收入，能體現(xiàn)一個人的還款能力，計算公式是月收入=房貸月供X2。月收入是以家庭為單位的，在因為月收入不達(dá)標(biāo)影響到貸款額度情況下，已婚人士可以將夫妻二人收入加起來算，單身人士，可以嘗試接力貸，接力貸的意思是，比如你的收入不達(dá)標(biāo)，但是你的父親或者母親還沒退休，你可以作為房屋所有權(quán)人，與父(母)作為共同借款人申請房貸，銀行會根據(jù)二人收入之和作為基礎(chǔ)計算月供，從而增加貸款額度。但是并不是所有銀行都支持接力貸的業(yè)務(wù)，具體還要咨詢貸款銀行。

4、借款人征信

說完月收入，就要說貸款人的個人征信了，銀行要求的寬松程度不同，如果因為信用不良被降低貸款額度，可以試試其他要求寬松的貸款銀行。

5、二手房房齡

房齡大的二手房可能會被降低貸款額度，房齡越年輕越容易獲得貸款，之前普遍要求20-25年的房齡，但個別城市的銀行提高了要求，將房齡縮短到20年以內(nèi)。房齡原因造成的貸款額度減少比較難解決，畢竟銀行也是也是為了降低風(fēng)險，所以在買二手房的時候要注意了解銀行的規(guī)定，核實(shí)清楚房子的真實(shí)房齡，以免影響額度。

樓盤備案進(jìn)度影響放款速度

對于一些因為“額度不足”，沒法放款的情況，融360房貸君覺得可以具體問題具體分析一下，比如如果購房合同、貸款合同都已經(jīng)簽了，材料也交了上去，在申請房貸的人比較多的情況下，銀行除了要根據(jù)以上幾個因素確定貸款額度外，還得根據(jù)自己本年度、本季度、本月度的計劃額度情況做額度分配，銀行也是要盈利的，當(dāng)然會擇優(yōu)選擇貸款申請人，中間審核出現(xiàn)問題，都會影響到貸款額度。

如果是銀行已經(jīng)出具了批貸函，意味著前期的審核都通過了，就等著放款，如果被告知額度不足，應(yīng)該指的是暫時額度不足，并不是貸款失敗，唯一能做的就是等待放款。

不過有時候銀行不放款，未必是銀行的原因，有的開發(fā)商因為資金周轉(zhuǎn)問題，新樓盤遲遲沒有備案，導(dǎo)致后續(xù)銀行沒法跟進(jìn)，礙于跟樓盤合作的關(guān)系，購房人問起銀行的話也只是說額度不夠，或者其他一些無關(guān)緊要的原因，買房人無奈只好在焦急和不安中等待。曾有信貸員說，這邊購房人催的緊，那邊銀行要求只能等著，作為中間人壓力也很大。

即將進(jìn)入9月份，無論是買房人還是銀行都處在博弈的狀態(tài)，一個為放款發(fā)愁，一個為額度、業(yè)績焦慮。(融360)