靠租金來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回收，那么在單筆收益相對有限的情況下，規(guī)模就成為決定性的因素。

“從盈利角度來說，集中式公寓可能做到2萬間房時(shí)，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，從企業(yè)角度來說，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場。而除規(guī)模之外，長租類項(xiàng)目要想盈利，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

目前市場上，很多涉足長租公寓領(lǐng)域的開發(fā)商都將擴(kuò)展規(guī)模作為其首要目標(biāo)。比如中駿方面就在其中期業(yè)績會上表示，中駿長租公寓項(xiàng)目的目標(biāo)是三年做到5萬間，長遠(yuǎn)目標(biāo)則是1000個(gè)項(xiàng)目，50萬間產(chǎn)品。

而韓石也表示：“目前政策利好，很多開發(fā)商都涉足長租公寓這個(gè)領(lǐng)域來，市場需求量非常大，目前還是藍(lán)海的狀態(tài)。冠寓年底的時(shí)候房間數(shù)量會超越15000間。布局一、二線16個(gè)城市。中期我們把5萬間作為一個(gè)臨界點(diǎn)，希望能夠迅速突破這一量級。”

焦點(diǎn)4 如何定位？

靠品質(zhì)or價(jià)格吸引年輕人

在租賃市場上，新興的長租公寓有著一些傳統(tǒng)租賃形式所不能比擬的優(yōu)勢，比如集中式的管理帶來良好的公共空間以及生活環(huán)境，再比如背靠房企所擁有的強(qiáng)大運(yùn)營能力和資金支持。對個(gè)人租賃者來講，長租公寓的出現(xiàn)最重要的問題在于解決了租客權(quán)益被房東、中介人員隨意侵害的問題。

但需要指出的是，更好的居住環(huán)境和完善的物業(yè)管理也意味著需要承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，這一費(fèi)用往往直接體現(xiàn)在較高額的房租上。比如龍湖冠寓在重慶和成都等地項(xiàng)目相對周邊有15%左右的溢價(jià)。而無論萬科泊寓、遠(yuǎn)洋邦舍抑或是熊貓公寓，其產(chǎn)品的月租金都要高于同等面積的傳統(tǒng)房屋租賃。

“長租公寓的定價(jià)主要還是同位置有關(guān)系。”對此，一位長租公寓運(yùn)營者告訴記者，“僅從面積來看，長租公寓的性價(jià)比與普通住宅沒有可比性，這種產(chǎn)品更多的是依靠良好的裝修、公共空間和一些免費(fèi)配套來吸引注重生活品質(zhì)的年輕人。”

如果要靠品質(zhì)吸引年輕人，就需要成本和投入;如果降低價(jià)格、放棄品質(zhì)，那么會陷入同傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的惡性競爭中去。這看上去是目前長租公寓面臨的最現(xiàn)實(shí)的矛盾。而矛盾的突破點(diǎn)在于客戶的消費(fèi)觀念和生活觀念，在于他們是否愿意為長租公寓所提供的生活品質(zhì)買單。

長租公寓的運(yùn)營者們最愛提及的一句話是：“房子是租來的，而生活不是。”但現(xiàn)實(shí)是，目前租賃市場上年輕租賃人群很少有足夠的支付能力為高房租買單。而擁有支付能力的年輕人，目前雖然能夠支撐這一市場，但當(dāng)長租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能夠得到保證就是一個(gè)值得商榷的問題了。

對一些有足夠支付能力的人來說，長租公寓這樣的產(chǎn)品也可能難以打動他們。“相比來講，長租公寓可能更適合新租戶，對于老租戶來講收納空間不足，實(shí)用性大打折扣。”租住在酒仙橋附近的陳女士向記者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小區(qū)較老，但是面積要遠(yuǎn)高于周圍的長租公寓產(chǎn)品。“長租公寓具有吸引力的點(diǎn)在于擁有健身房等配套設(shè)施，但是相對普通房屋租賃來講性價(jià)比依然不夠高。這種公寓難以滿足做飯、洗衣等生活需求，而且面積比較小，如果價(jià)格在5000元以下可以考慮。”

采寫/攝影 新京報(bào)記者 陳禹銘