開信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建筑規(guī)模約11萬平方米。地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上，即將來該項(xiàng)目銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規(guī)定，該宗地未來銷售均價(jià)不超過68245元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過71657元/平方米。以此粗略計(jì)算，在不考慮地下開發(fā)空間的基礎(chǔ)上，僅有90平方米計(jì)算，該項(xiàng)目在未來形成供應(yīng)時(shí)，將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道，孫河是近年來新興的別墅聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)未來將建設(shè)有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項(xiàng)目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價(jià)格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著，未來區(qū)域?qū)⒂械涂們r(jià)的小戶型供應(yīng)，按照最高限價(jià)計(jì)算，一套90平方米的戶型，售價(jià)最高為645萬元，遠(yuǎn)低于當(dāng)前的市場價(jià)格。

為了避免類似的低總價(jià)小戶型被投資購房需求鉆空子，以其他方式抬高價(jià)格，市住建委還專門出臺了禁售規(guī)定：要求項(xiàng)目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價(jià)的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內(nèi)，多個(gè)熱點(diǎn)限價(jià)并且實(shí)施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規(guī)定：自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后，5年內(nèi)不得出售。對于真正有自住需求的購房人來說，也是實(shí)實(shí)在在的多重保障。

限價(jià)會(huì)多大程度影響區(qū)域樓市

根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊已有29宗成交，建筑面積達(dá)到約380萬平方米。另外還有海淀區(qū)四道口地塊、亦莊地塊、豐臺西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也采用了“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式。

其中，豐臺西局公示的住宅地塊鄰近西三環(huán)，掛牌總價(jià)42億，建筑規(guī)模10萬平方米，商品住房銷售均價(jià)不超過77800元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過81690元/平方米。據(jù)北京青年報(bào)記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊的新盤和次新盤項(xiàng)目只有泰禾開發(fā)的西府大院和龍湖開發(fā)的西宸原著，其中龍湖西宸原著的二手房價(jià)格在12萬/平方米左右，其余老舊二手房的均價(jià)也都在6萬至7萬元/平方米的水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，商品房住宅全部限價(jià)，未來銷售的價(jià)格將低于目前周圍商品房住宅價(jià)格，大部分項(xiàng)目價(jià)格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價(jià)形成影響。并且，這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設(shè)成為小戶型商品房限價(jià)住宅。

至于具體對未來售價(jià)的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是：不著急下結(jié)論，新型高端“限價(jià)房”會(huì)一定程度影響區(qū)域房價(jià)預(yù)期，但也不會(huì)明顯拉低區(qū)域房價(jià)。

為什么?亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售項(xiàng)目、前期出讓項(xiàng)目入市節(jié)奏上有差異;另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產(chǎn)品都將以90平方米以內(nèi)小戶型為主，這和相關(guān)區(qū)域前期入市的高端產(chǎn)品存在差異。同時(shí)，類似孫河豪宅區(qū)已經(jīng)成形，房價(jià)本身有區(qū)域價(jià)值的支撐。

“現(xiàn)在需要注意的，不是這類產(chǎn)品對區(qū)域房價(jià)的影響，而是這類‘限價(jià)房’未來銷售的公平性問題。”有業(yè)內(nèi)人士這樣提示說，越稀缺的樓盤，越會(huì)遇到各種關(guān)系戶買房，尤其是這些“限價(jià)房”，低于周邊二手房的價(jià)格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動(dòng)，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機(jī)會(huì)均等地買到這類房子，也是政策該重點(diǎn)關(guān)注的。(記者 李桁)