聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等新業(yè)態(tài)頻出 北京寫字樓市場格局重塑

與入冬轉(zhuǎn)寒的商品房市場不同，北京的寫字樓市場依然春天般溫暖。

多家房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)近日陸續(xù)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報(bào)告顯示，受第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中向好態(tài)勢推動(dòng)，北京全市及五大核心商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。同時(shí)，聯(lián)合辦公、郊區(qū)化辦公等辦公新業(yè)態(tài)正在重塑北京的寫字樓市場格局。

第一太平戴維斯報(bào)告稱，北京市甲級(jí)寫字樓總存量保持在967.1萬平方米，整體空置率環(huán)比下降1.0%至5.5%。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，北京全市有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米391.3元，同比上漲2.6%。非核心商圈的寫字樓供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)第四季度有58.9萬平方米投放市場，將會(huì)給北京邊緣商業(yè)圈帶來更多商業(yè)機(jī)會(huì)。

核心商圈寫字樓租金未來以“平穩(wěn)”為主

據(jù)了解，國際金融機(jī)構(gòu)摩根士丹利近日續(xù)租位于金融街豐融國際大廈約0.34萬平方米的辦公空間。幾乎同時(shí)，另一家知名IT公司中興通訊則簽約了亞奧商圈的外運(yùn)大廈，簽約面積約1.59萬平方米。

這兩家公司是北京核心商業(yè)圈公司的縮影，以金融和高科技為主的高端服務(wù)業(yè)在北京聚集，并逐步形成了金融街、CBD、燕莎、中關(guān)村、東二環(huán)、亞奧、望京-酒仙橋等北京核心商圈。其中前五個(gè)因?yàn)閷懽謽谴媪棵娣e均超過100萬平方米，習(xí)慣上被稱為北京五大核心商圈，近年來亞奧、望京-酒仙橋商圈的供應(yīng)面積也在增大，亞奧商圈寫字樓的平均租金已經(jīng)超過中關(guān)村。

戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海對記者表示，未來一段時(shí)間，核心區(qū)的寫字樓租金以“平穩(wěn)”為主。一方面是因?yàn)楸本┑膶懽謽枪?yīng)量逐年釋放，相對比較平均;另一方面則是北京金融、高科技等公司持續(xù)擴(kuò)張。

此外，9月末，北京市正式發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》，要求“二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地”，長期來看，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，中心城區(qū)的供應(yīng)受限將支撐核心圈物業(yè)價(jià)值持續(xù)堅(jiān)挺。

商場酒店“變身”寫字樓打造聯(lián)合辦公空間成趨勢

記者近日在北京動(dòng)物園南門附近發(fā)現(xiàn)，昔日熱鬧的天皓成服裝商品批發(fā)市場已經(jīng)不見蹤影，整座大樓外表嶄新，“寶藍(lán)金融創(chuàng)新中心”的牌子高高掛起，內(nèi)部裝修已經(jīng)完成，在一樓大廳還能聞到一陣陣石灰、油漆的味道。

記者走進(jìn)物業(yè)辦公室，一位工作人員熱情地介紹改造過程并詢問，需要寫字樓還是孵化器的工位。原來從商場改成寫字樓的過程中，大樓的結(jié)構(gòu)沒有變化，清除原來市場內(nèi)的經(jīng)營場所后，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行翻修。

地上樓層裝修成大面積連片的辦公空間，地下一層則改造成聯(lián)合辦公空間，提供工位出租服務(wù)，并且入駐公司享受中關(guān)村孵化器的政策。變成商務(wù)樓宇后，中心主要引入金融互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、文創(chuàng)設(shè)計(jì)等多產(chǎn)業(yè)。

天皓成的華麗變身并不是個(gè)案。中關(guān)村商業(yè)圈里的鼎好大廈、e世界等電子市場也在逐步改造成辦公空間。此外，部分酒店變身寫字樓也正在進(jìn)行。三里屯地區(qū)，盈科中心的公寓部分試水改造成寫字樓，并成功運(yùn)營;今年4月，菜市口地區(qū)的五星級(jí)開元名都大酒店改造完成，更名“中融信托大廈”并對外招租，提供從850平方米到9000平方米不等的精裝大開間。

嚴(yán)區(qū)海表示，“商改辦”“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏。一方面是由于北京疏解非首都功能，幾個(gè)大型的批發(fā)市場陸續(xù)搬遷;另一方面是相對于商場和酒店而言，寫字樓在運(yùn)營成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。

隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。

郊區(qū)化辦公帶動(dòng)寫字樓向邊緣商業(yè)圈聚集

滴滴出行近日在北京北五環(huán)外的上地地區(qū)文思海輝大廈擴(kuò)租了1.44萬平方米。在文思海輝大廈附近，扎堆聚集著騰訊北京總部大樓、新浪總部大廈、網(wǎng)易大廈、百度科技園、漢王大廈等知名IT企業(yè)的寫字樓。

上地地區(qū)與北京東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)形成了北京中心城區(qū)之外兩大寫字樓集中區(qū)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)四季度將有58.9萬平方米的新增供應(yīng)投放市場 ，且均位于非核心商圈。

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京的地鐵線不斷加快開通步伐，有力提高了非核心區(qū)的可達(dá)性，同時(shí)產(chǎn)業(yè)聚集，這些共同作用讓郊區(qū)化辦公成為趨勢，多中心也符合北京的規(guī)劃。四季度，北京有望新開通3條地鐵線，分別為S1線、燕房線和西郊線。這三條地鐵線的開通將分別帶動(dòng)門頭溝、房山和海淀西北部等非核心區(qū)的發(fā)展。

由于核心商圈租金的高居不下，企業(yè)將搬遷和新簽約地點(diǎn)鎖定在交通便利的新興商圈不失為一個(gè)明智的選擇，尤其是對于租金較為敏感、體量較大及有擴(kuò)張需求的企業(yè)租戶。(記者 張超)