房地產(chǎn)史上最嚴厲調(diào)控政策密集出臺

——2017房地產(chǎn)十大新聞事件

資料圖：航拍的南京濱江樓盤。中新社記者 泱波 攝

在經(jīng)過去年狂飆突進的價格飛漲之后，2017年3月17日開始，我國房地產(chǎn)史上調(diào)控最為嚴厲政策蔓延全國，隨后房價得以平穩(wěn)控制。在調(diào)控政策密集出臺的同時，國家不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，發(fā)行了首單央企租賃住房REITs，房地產(chǎn)稅征收原則亦首次披露，房地產(chǎn)長效機制開始建立。

史上最密集調(diào)控政策出臺

新聞事件：3月17日，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。隨后3月26日，北京市接連出臺多個延續(xù)性政策，無論是對“商住限購”、二套房貸認定、首付比例、對“假離婚”的監(jiān)控、對貸款發(fā)放的限制等，每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。

此后，環(huán)北京地區(qū)的河北省廊坊市、保定市、張家口市等地不同程度的跟進政策。更多的地方城市也在隨后時間內(nèi)陸續(xù)跟進，2017年新一輪調(diào)控政策蔓延全國，密集程度前所未有。截至12月底，年內(nèi)累計超過100個城市以及相關(guān)部門(縣級以上)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計的政策發(fā)布次數(shù)超過250次。僅北京一個城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次，此外上海、廣州、深圳、杭州、成都等其他城市發(fā)布政策密集程度超過歷年。因此，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策被稱為“史上最密集”。

記者點評：綜合來看，各地方程式積極探索建立地方性政策機制，在相關(guān)部門對各地住房、土地和金融市場監(jiān)測的基礎(chǔ)上，分別做出風(fēng)險提示或啟動調(diào)控加碼措施。調(diào)控范圍從一線、二線擴展到三四線，參與城市超過百個;調(diào)控的手段有限購、限貸、限價、限售、限商等等，層出不窮;調(diào)控的對象也從開發(fā)商延伸到了中介機構(gòu)，二手房業(yè)主;其他諸如離婚買房、商改住等眾人皆知的擦邊球也迎來了整頓。全年調(diào)控力度大，時間長，可謂空前。

“萬寶之爭”落幕

新聞事件：6月9日，萬科發(fā)布公告稱，恒大將持有的14.07%萬科股權(quán)以292億元的價格轉(zhuǎn)讓給深鐵集團，萬科股票將于6月12日復(fù)牌。至此，深鐵持股比例升至29.38%，全面超越寶能，成為萬科第一大股東地位。6月30日，萬科在深圳舉行年度股東大會，寶能方并未派人到現(xiàn)場參加萬科股東會。隨后，寶能首次就萬科董事會換屆公開表態(tài)：從大局出發(fā)，支持萬科換屆方案，支持萬科持續(xù)發(fā)展。從2015年7月份寶能首次舉牌萬科，到萬科董事會改選落定，歷時整整兩年的“寶萬之爭”在多方力量博弈之下，由國企深圳地鐵集團出面終結(jié)。

記者點評：業(yè)內(nèi)人士分析認為，這可能是自中國股市誕生以來最為波瀾壯闊、情節(jié)曲折的一個資本故事。這個案例將來一定會寫進各種財經(jīng)教科書，被人反復(fù)分析研究。事實上，隨著萬科股權(quán)之爭的走向逐漸明朗，已有不少專家學(xué)者開始對此進行復(fù)盤與反思。此后，銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會連續(xù)出臺一系列政策，加強對混業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管、彌補現(xiàn)有分業(yè)監(jiān)管模式漏洞。

阿里、京東雙雙進軍房地產(chǎn)

新聞事件：8月9日，在杭州主導(dǎo)下，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。10月10日，支付寶宣布，租房全部免押金。據(jù)悉，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市率先推廣信用租房。

記者點評：知名電商品牌布局房地產(chǎn)市場，意味著國內(nèi)購房新模式出現(xiàn)了，租賃行業(yè)也將掀起一番熱潮。分析人士指出，在國家有力監(jiān)管下，對租房者來說并非壞事。特別是在國家大力推進住房租賃市場的背景下，隨著大量機構(gòu)的加入，意味著將有大量的資金和資源進入租賃市場。預(yù)計到2025年，中國的房屋租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

融創(chuàng)、富力聯(lián)合并購萬達旗下資產(chǎn)

新聞事件：7月19日，萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團、富力地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，同時將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%的股權(quán)，以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)集團。兩項交易合計總額637.5億元，成為目前中國地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購案。

記者點評：萬達通過這次轉(zhuǎn)讓將大幅減少負債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還意味著，不僅萬達商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營，萬達文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營之路。萬達與融創(chuàng)同意交割后文旅項目在品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項目建設(shè)、運營管理等方面維持現(xiàn)有狀態(tài)不變。融創(chuàng)集團、富力地產(chǎn)考慮今后投資開發(fā)的商業(yè)中心及影城全部委托萬達商業(yè)和萬達電影管理。三方同意今后繼續(xù)在文旅項目、電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。業(yè)內(nèi)人士分析認為，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)整合的經(jīng)典案例，相互成就，共贏互利。融創(chuàng)中國可能借此機會成為中國最大、世界最大的地產(chǎn)公司;而萬達借此完成集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。至于交易對價和交易結(jié)構(gòu)的安排，是因為雙方都愿意促成。

住房租賃市場試點

新聞事件：7月18日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，以廣州為例，廣州市政府辦公廳出臺16條租賃新政，從入學(xué)、稅收、水電等多方面對住房租賃加以扶持，“符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”引發(fā)公眾熱議。

記者點評：專家認為，該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向，也為社會勾畫出了“居者有其屋”的美好藍圖。“租購并舉”凸顯了租賃市場的重要性，多主體供給、多渠道保障的途徑也認可了不同市場主體的價值。隨著租購并舉戰(zhàn)略的實施，未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。

房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴

新聞事件：今年8月份開始，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴，對于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任，限制拍地甚至禁止市場準入。11月份，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、?？?、三亞、西安進行交叉檢查。據(jù)有關(guān)人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進行檢查。例如北京由浙江帶隊檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門負責(zé)。

記者點評：權(quán)威人士指出，此次檢查是首次進行跨省大檢查，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是，價格是反映房地產(chǎn)市場冷熱程度的重要指標，此次價格檢查的目的是為了保證價格反映的是市場真實狀況，同時實現(xiàn)調(diào)控目的與價格的內(nèi)在統(tǒng)一。

首單央企租賃住房REITs發(fā)行

新聞事件：10月份，保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，發(fā)行總額不超過50億元。據(jù)上交所公司債券項目信息平臺顯示，保利集團聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司(中聯(lián)基金)共同實施的保利租賃住房REITs已通過審批。產(chǎn)品總規(guī)模達50億元，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

記者點評：該產(chǎn)品的落地，為國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。據(jù)了解，推進住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。近年來，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設(shè)，推進REITs試點亦被多次提及。對于保利租賃住房REITs的落地，市場認為，其作為國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，將具有很好的市場示范效應(yīng)，對國內(nèi)REITs的進一步發(fā)展，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動作用。

房地產(chǎn)稅征收原則首次披露

新聞事件：11月份，財政部部長肖捷公開表示，未來將對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。具體而言，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。這意味著明確了未來房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，即“評估值”。這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，但目前房地產(chǎn)稅的征收細節(jié)還沒有透露。

記者點評：分析人士指出，短期來看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計最近房地產(chǎn)稅的推進速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響。專家表示，房產(chǎn)稅的推出目前還存在法理缺陷，其中還存在權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、許多住房沒有登記、全國不能聯(lián)網(wǎng)、征收難等技術(shù)性問題。如果把老百姓的住宅放到房地產(chǎn)中一起推行房產(chǎn)稅，難度會非常大，至少短期內(nèi)是難以成形的。

房地產(chǎn)長效機制建立

新聞事件：12月初，中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。12月下旬，中央經(jīng)濟工作會議再次提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

記者點評：房地產(chǎn)長效機制是指有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。專家指出，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制很重要，住房制度也很重要。未來，要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租賃房、公租房等?，F(xiàn)在很多地方的住房供應(yīng)主體是唯一的，今后應(yīng)該是多主體、多渠道供應(yīng)的。住房市場中不應(yīng)只有售賣市場，而是租賃市場和售賣市場并行，在特大城市租賃市場的增長速度可能會更快一些。

樓市成交量普遍下滑

新聞事件：截至11月，在調(diào)控政策持續(xù)作用下，國內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場成交量普遍下滑。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

記者點評：市場機構(gòu)預(yù)測，我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。本輪下行周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計2018年市場整體維持下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達到9.3%-11.3%?！跤浾?高偉 北京報道