新年樓市調(diào)控風(fēng)向問答：“房住不炒”目標(biāo)會不會變?

蘭州調(diào)整樓市政策：核心城區(qū)的住房實施3年限售。蘭州市城關(guān)區(qū)南河路拍攝的一處在建住宅。(新華社記者 范培珅 攝)

樓市一絲絲的風(fēng)吹草動都牽動著人們的敏感神經(jīng)。

新年伊始，蘭州部分區(qū)域撤銷限購變限售，南京調(diào)整人才落戶購房政策，廈門明確實行差別化的調(diào)控政策……一時間，上述城市有別于“收緊”的舉措被視作房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號。有人甚至認(rèn)為，這意味著樓市“限購”取消的時機已到。

但專家認(rèn)為調(diào)控的主基調(diào)依舊未變，精細(xì)化的調(diào)控政策正在加碼。同時，以住房為途徑的人才競爭開始在城市間顯現(xiàn)。

問：“房住不炒”的目標(biāo)會不會變？答：不會

日前，蘭州市房產(chǎn)局、物價局、不動產(chǎn)登記局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，提出將取消部分區(qū)域的房地產(chǎn)限購措施。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本輪調(diào)整的重點在于松綁部分非核心區(qū)域限購，對限購的認(rèn)定進(jìn)行放松但對炒房依然零容忍，因此相應(yīng)推出了限售政策。1月8日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對此也進(jìn)行說明，稱此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。

同策研究院首席分析師張宏偉也表示：“樓市沒有進(jìn)入實質(zhì)性的調(diào)整期，調(diào)控政策是不可能松動的。”

中央經(jīng)濟工作會議指出，應(yīng)加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上也提到，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

由此可見，蘭州與南京房地產(chǎn)政策的“微調(diào)”是2018年房地產(chǎn)調(diào)控大方向的具體落實。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前部分城市沒有越過“房住不炒”的紅線，同時也符合住建部提出的“抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控”、“進(jìn)一步強化地方政府主體責(zé)任”的要求。

國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任、首席經(jīng)濟學(xué)家祝寶良在公開場合談及房地產(chǎn)問題時表示，最近有些地區(qū)已經(jīng)放松了調(diào)控的力度，但從全國來看，只要房價上漲的預(yù)期沒變，那么，調(diào)控還會繼續(xù)。

問：地方調(diào)控的措施會不會加碼？答：會

精細(xì)化調(diào)控在“傳導(dǎo)”，緊隨蘭州、南京之后，廈門發(fā)布1月8日的《政府工作報告》中提出，將健全完善房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，推進(jìn)租購并舉住房制度建設(shè)，實行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，后續(xù)還有城市會出現(xiàn)政策調(diào)整，過去部分城市的“一刀切”限購并不利于市場平穩(wěn)，預(yù)計更多的城市將執(zhí)行“一城多策”，調(diào)控多樣化。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認(rèn)為，在分類調(diào)控要求下，未來或會有更多城市跟進(jìn)對各類需求實行差別化調(diào)控政策，調(diào)整限購、限價、限貸的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

顧云昌表示，未來不同城市將“因時因勢”調(diào)整房地產(chǎn)政策。“以往調(diào)控跟多是從需求側(cè)著手，當(dāng)房地長市場過冷時進(jìn)行鼓勵，過熱時進(jìn)行限購。未來將更加重視供給端的調(diào)控，從供應(yīng)著手，調(diào)整住房供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)，提高住房供應(yīng)質(zhì)量。”他具體舉例：可以從土地供應(yīng)源頭，銷售市場和租賃市場等方面進(jìn)行供應(yīng)的“差異化”處理。

此外，金融手段調(diào)控的精細(xì)化調(diào)控同樣被認(rèn)為是未來重要方向之一。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，針對不同類型的購房客群，2018年信貸政策差異化會進(jìn)一步深化，如：首套剛需的客戶，審批貸款會相對有所放寬;二套置業(yè)客群的貸款成本會有所提高;二套以上的多套置業(yè)依然會保持“停貸”狀態(tài)……

問：限購的“鐵律”有沒有可能突破？答：有可能

限購是很多城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的一道硬杠杠。違反限購規(guī)定當(dāng)然是一個違規(guī)行為。但是合規(guī)的突破限購政策有沒有可能呢?有。條件是你是人才。

在南京這個準(zhǔn)一線城市方面，繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規(guī)定應(yīng)屆本科及以上畢業(yè)生，在南京市就業(yè)創(chuàng)業(yè)即可落戶，而落戶即意味著購房資格。

實際上南京調(diào)整人才落戶及購房政策實際上并非為先例，在一些準(zhǔn)一線、二線城市的“搶人大戰(zhàn)”中早有涉及。

2017年5月，濟南出臺規(guī)定，本科生連續(xù)繳社保半年，可享有本地常住戶口居民同等購房政策;

6月，武漢出臺政策，規(guī)定大學(xué)生畢業(yè)3年內(nèi)憑畢業(yè)證和就業(yè)證即可落戶。隨后政策加碼，官方表示，“大學(xué)生可以低于市場價20%的價格買房”;

7月，成都出臺規(guī)定，外地大學(xué)本科及以上學(xué)歷的青年人才，憑畢業(yè)證即可申請落戶成都。人才公寓申請人租滿5年后，可按照5年前入住時的市場價格購買;

8月，長沙發(fā)布《人才購房及購房補貼實施辦法(試行)》，直接規(guī)定在長沙工作、具有?？埔陨蠈W(xué)歷或技師及以上職業(yè)資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制;

12月，鄭州出臺政策：不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合本科以上學(xué)歷、副高級以上職稱、高級技師以上職業(yè)技術(shù)資格三個條件中的任意一個，不用審核社保或個稅，即可按規(guī)定購買住房……

除此之外，還有昆山、上海臨港等城市或區(qū)域也出臺了 “人才引入”相關(guān)政策，對人才購房落戶降低門檻。

張宏偉認(rèn)為，這實際上是各大城市對于人口尤其是人才的爭奪，留住人口尤其是人才城市才具有競爭力，這才是這些房地產(chǎn)政策最重要的意義。(陳凱茵)