樓市調(diào)控不會(huì)“拉抽屜”(銳財(cái)經(jīng))

圖為蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘路拍攝的一處新建小區(qū)。新華社記者 范培珅 攝

近期，蘭州、南京等城市先后對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，其中有關(guān)限購規(guī)則的部分引發(fā)海內(nèi)外廣泛關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國部分城市對(duì)限購政策進(jìn)行某種程度上的“松綁”，表明中國樓市調(diào)控已出現(xiàn)基調(diào)轉(zhuǎn)向、“拉抽屜”等問題。對(duì)此，專家指出，部分地方樓市政策調(diào)整屬于對(duì)前期政策中剛性、粗糙部分的適時(shí)修正。在“房子是用來住的，不是用來炒的”已成為全社會(huì)強(qiáng)大共識(shí)的背景下，中國樓市從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變、長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的步伐不會(huì)放慢、防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的決心不會(huì)動(dòng)搖。

放松限制引起關(guān)注

2018年伊始，部分城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整。具體來看，這一波調(diào)整可以分為兩類：一是將“一刀切限購”變?yōu)?ldquo;差別化限購”。例如，蘭州取消了對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策，放松部分城區(qū)限購條件，同時(shí)在有過熱傾向的城區(qū)加碼限售政策。二是定向放松以吸引優(yōu)秀人才。例如，南京重點(diǎn)針對(duì)優(yōu)秀人才放寬購房條件，允許符合條件的人才先落戶再就業(yè)。

分析人士指出，之前各地推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施略顯粗糙，很多規(guī)定帶有“一刀切”色彩，有些還是臨時(shí)照抄其他城市的調(diào)控措施。隨著樓市調(diào)控常態(tài)化，一些地方勢(shì)必會(huì)結(jié)合本地情況對(duì)樓市調(diào)控措施進(jìn)行細(xì)化與優(yōu)化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘭州樓市的過熱主要集中在市區(qū)，一些郊區(qū)及偏遠(yuǎn)地區(qū)的新房庫存則較高，對(duì)相關(guān)區(qū)域變“限購”為“限售”，既去庫存也防范炒房，具有積極意義。中泰證券則分析認(rèn)為，定向放松限購是部分土地財(cái)政依賴程度較高或人才流出壓力較大的二線城市引進(jìn)人才、維持樓市平穩(wěn)運(yùn)行的手段。

在全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌看來，當(dāng)前部分城市政策調(diào)整沒有越過“房子是用來住的，不是用來炒的”這一紅線，符合分類調(diào)控的要求。顧云昌認(rèn)為，以往調(diào)控更多是從需求側(cè)著手，未來將更加重視供給端調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)。

微調(diào)不必過度解讀

那么，部分城市調(diào)整政策是否意味著中國樓市調(diào)控主基調(diào)發(fā)生變化了呢?多位業(yè)內(nèi)人士指出，中國樓市長(zhǎng)期存在房?jī)r(jià)總體偏高與結(jié)構(gòu)性失衡并存的問題。前者推升了實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，削弱了家庭消費(fèi)能力以及生育意愿;后者影響著城鎮(zhèn)化進(jìn)程和質(zhì)量，制約著地方政府財(cái)力。因此，樓市從嚴(yán)調(diào)控、長(zhǎng)期調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變。

平安證券分析認(rèn)為，中央明確強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，因此未來雖然不排除更多城市對(duì)樓市政策進(jìn)行適度微調(diào)，但期待全面放松或大幅度放松仍不現(xiàn)實(shí)。海通證券也預(yù)計(jì)，限購限貸政策仍將是影響一、二線城市需求的主要因素，這些調(diào)控政策有很大概率會(huì)持續(xù)下去。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授叢屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，同一種調(diào)控政策縱向上不可能從頭到尾起作用，橫向上也不可能對(duì)所有城市都起作用，因此才要因時(shí)而動(dòng)、因地制宜、因城施策。重要的是，分類施策必須殊途同歸，共同的目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

“近期調(diào)整樓市政策的城市，基本上不屬于漲幅過快的一線和強(qiáng)二線城市。這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競(jìng)爭(zhēng)中留住高層次人才，所以需要對(duì)原有政策進(jìn)行一定程度的完善。若對(duì)此過度解讀，認(rèn)為中國樓市調(diào)控基調(diào)改變或反反復(fù)復(fù)‘拉抽屜’，則顯然是以偏概全的。”叢屹說。

遏制炒作將長(zhǎng)期化

對(duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快的危害，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良指出，高房?jī)r(jià)加劇了收入分配不平等和社會(huì)分化，影響到城市化進(jìn)程及居民的其它消費(fèi)。祝寶良認(rèn)為，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可以在短期內(nèi)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并帶來財(cái)政收入增加，但卻推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，反而影響中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

事實(shí)上，住建部對(duì)2018年工作進(jìn)行部署時(shí)也強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住建部指出，要針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

“樓市調(diào)控的核心目的，就是要讓房屋回歸居住屬性。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。其實(shí)，‘租購并舉’就是我們當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期要不斷落實(shí)的長(zhǎng)效機(jī)制。目前，很多地方正在積極構(gòu)建長(zhǎng)期住房租賃市場(chǎng)，一些房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，大舉布局租賃市場(chǎng)。這些，都意味著中國樓市正在發(fā)生積極的結(jié)構(gòu)性變化。”叢屹說，未來，如何確保“租購?fù)瑱?quán)”將成為各地的重要命題，從而與“限購”“限貸”“限售”、財(cái)稅等手段共同構(gòu)成系統(tǒng)性的樓市調(diào)控體系。(記者 王俊嶺)