1月全國土地市場供求回落 出讓金降幅過半

29日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2018年1月份300城市土地市場交易報告。數(shù)據(jù)顯示，1月份全國土地市場整體供應(yīng)環(huán)比走低，成交量較上月縮水近半;整體均價環(huán)比小幅回落，住宅用地均價同比上揚;出讓金較上月縮水過半。

具體來看，1月份，全國土地市場供應(yīng)量環(huán)比走低，同比增加近四成，僅一線城市供應(yīng)量環(huán)比增加;成交方面，整體成交量環(huán)比轉(zhuǎn)跌，出讓金總額較上月縮水過半，三四線城市均價同比降幅居前。

不過，分各類型城市來看，一線城市土地市場供求兩端同比均漲，供應(yīng)環(huán)比止跌回升，同比漲幅居各線城市首位;二線城市供地節(jié)奏放緩，均價同比漲幅較去年同期收窄，成交量及收金同環(huán)比雙降;三四線城市供應(yīng)量環(huán)比走低，成交面積同環(huán)比縮水，出讓金環(huán)比下滑六成。

1月29日，廣州南沙迎來年內(nèi)首場土地拍賣，兩宗分別位于東涌鎮(zhèn)和靈山島尖的地塊，采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式出讓，共收金55.22億元。最終，越秀地產(chǎn)以最高限價369824萬元競得靈山島尖2017NJY-12地塊后，中海地產(chǎn)以總價182378萬元、配建面積47700平方米、樓面價16549元/平方米拿下東涌村地塊。

1月25日，北京土地市場出讓3宗住宅地塊，其中住宅部分要求全部建設(shè)成為共有產(chǎn)權(quán)房，合計可供應(yīng)4500套共有產(chǎn)權(quán)房住宅。從最后出讓結(jié)果來看，只有朝陽區(qū)一宗地塊出讓成功，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村2宗地塊同時流標(biāo)。

針對北京土地市場開年后一日兩宗地塊同時流標(biāo)的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩宗地塊起價過高，分別高達(dá)41.78億元與50.58億元，在當(dāng)下這個時間，融資難度非常大。“最關(guān)鍵的是，最近各種渠道嚴(yán)查銀行信托資金拐彎進(jìn)入房地產(chǎn)，所以，大部分企業(yè)對于高投資額項目，相對謹(jǐn)慎”。

此前，銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。

“從最近的地方兩會以及一系列的調(diào)控內(nèi)容看，預(yù)計北京市場在2018年依然是調(diào)控年，這種情況下，房企拿地開始謹(jǐn)慎是難免的”。張大偉表示，“尤其是共有產(chǎn)權(quán)房，很難出現(xiàn)90平方米別墅，這種情況下，貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如限價商品房。從土地供應(yīng)看，目前北京市場依然有多宗待售土地，例如限價商品房等，相比共有產(chǎn)權(quán)房，前者價值更高。”

張大偉指出，“隨著北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)深入，2018年開年以來土地市場溢價率有明顯降低，相比2017年25%的平均溢價率，2018年北京土地溢價率平均只有12%。”他認(rèn)為，在嚴(yán)控信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)。“這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性正在降低。”

25日，記者從國土資源部了解到，沈陽、南京、杭州等11個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案獲得國土部同意。國土部要求，試點地區(qū)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居。

不僅如此，國土部還要求試點城市規(guī)范集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的審批和監(jiān)管程序，明確項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。在此基礎(chǔ)上，在試點過程中，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房租賃服務(wù)平臺管理，加強(qiáng)土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。

張大偉表示，國土部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。“11個城市基本都屬于二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。從長期來看，建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求”。(記者 高偉)