多方主體入主長租公寓市場 競爭加劇盈利仍待時機

當前，國內長租公寓市場可謂風生水起。伴隨一系列利好政策的出臺，國內住房租賃市場迎來“爆發(fā)式”發(fā)展，開發(fā)商、中介公司、酒店以及創(chuàng)業(yè)公司等紛紛推出長租公寓產品。更有甚者，互聯(lián)網巨頭京東、支付寶，金融巨頭中國銀聯(lián)、建設銀行等也已從運營、金融支持等多方位切入租賃市場，分食租賃市場蛋糕。

入局者眾多

新年伊始，長租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國內長租公寓行業(yè)最高單次融資紀錄，也為2018年長租公寓市場開局引來更多關注。據悉，在長租公寓市場，自如可謂較早入局者，該品牌于2011年5月被鏈家推出，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京等9個城市布局，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計服務120萬租客。

實際上，長租公寓已呈現(xiàn)出多方主體參與的市場格局。房產中介之外，眾多房企也紛紛推出長租公寓產品。據《工人日報》的一篇報道指出：目前，中國排名前30位的房地產商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長租公寓，開始規(guī)?；季帧Ｒ匀f科為例，2016年，萬科推出長租公寓品牌泊寓，截至2017年中，萬科泊寓累計獲取房間數(shù)超7萬間。此外，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金，計劃三年達到100萬間的規(guī)模;佳兆業(yè)計劃三年內打造10萬間長租公寓，保利地產也計劃三年內完成30萬套長租公寓房間。

多元化主體參與的背后，是諸多利好政策的推動。據戴德梁行近期發(fā)布的《長租公寓市場發(fā)展研究》報告指出，中央九部委聯(lián)合發(fā)文并選取12個城市開展住房租賃市場試點;廣州、武漢、杭州等地密集出臺住宅租賃市場建設指導政策;同時，北上廣深等地先后推出多宗只租不售的租賃住宅用地，標志著房地產市場邁向“租購并舉”時代。

該報告同時指出，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計已達300多家，管理房間數(shù)量超過200萬間，而市場內的龍頭企業(yè)也已初具規(guī)模，行業(yè)排名前十位的企業(yè)管理的房屋間數(shù)都已過萬。同時，參與主體除了房企、酒店、中介等，互聯(lián)網巨頭京東、支付寶，金融巨頭中國銀聯(lián)、建設銀行等也已從運營、金融支持等多方位切入租賃市場。

資本流入

不可否認，長租公寓市場快速崛起有諸多因素的主導，其中大量資本的流入成為關鍵之一。戴德梁行報告顯示，2014年9月，順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資 YOU+公寓1 億人民幣，開啟了公寓創(chuàng)業(yè)的吸金時代;2015年6月4日，互聯(lián)網 + 二房東魔方公寓融資2 億美金，一度超越YOU+公寓;據統(tǒng)計，2016年長租公寓全年的融資事件數(shù)量達到13 宗……諸多大手筆股權融資助推長租公寓快速拓展，同時也吸引了輿論的極大關注。

其中，紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的“蛋殼公寓”也是其中一例。據了解，公司成立于2015 年初，2016年3月已完成 A+ 輪融資，獲超億元人民幣注資。2016年5月起蛋殼公寓開始布局全國，目前已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢和南京七地市場，管理房間規(guī)模過6萬間。

另外，各大機構積極探索引入REITs，以實現(xiàn)可持續(xù)融資。“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”和保利地產自持租賃住房類 REITs 均于2017年10月獲準發(fā)行，至此，國內首單權益型公寓類REITs 和自持租賃住房類REITs 均實現(xiàn)破冰。這為國內住房租賃市場開展資產證券化和REITs的全面啟動起到了重要的示范作用。

值得注意的是，在投資風口下，殘酷的洗牌也在同時進行?！督洕鷧⒖紙蟆吩龢I(yè)內人士觀點稱，長租公寓行業(yè)當下的發(fā)展存在兩大問題：一是盈利，二是品質保障。其中，盈利是長租公寓品牌公認的難題。受到資本青睞的長租公寓不能只依靠低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經營效益，而是應該在擴大規(guī)模后增加增值服務。

競爭加劇

多方入局長租公寓市場，激烈的競爭不可避免，如何通過差異化產品贏得消費者青睞并站穩(wěn)市場才是關鍵。

正如《新京報》近期報道稱：“入局者甚多，競爭加劇，行業(yè)洗牌已經悄然展開。由于經營不善等原因，部分長租公寓企業(yè)及品牌已經走向‘陣亡’。根據克而瑞統(tǒng)計，去年一年內，包括GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等幾個長租公寓品牌因為經營不善而退出市場。”

戴德梁行分析認為，目前我國長租公寓市場仍屬藍海，未來的數(shù)年間將會是各大品牌競相搶占市場的階段。與此同時，與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務不同，長租公寓的難點更在于找到適合自身的運營模式。擴大規(guī)模的同時，提升專業(yè)度，持續(xù)改善運營能力，培育競爭優(yōu)勢必不可少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新網表示，長租公寓項目當前也存在一些問題。比如租金明顯高于周邊的私房出租價格。同時很多長租公寓打著創(chuàng)業(yè)、年青人租房等概念，卻忽略了一些消費者更關心的實際問題，如租房可以辦理居住證、落戶等。

另外談及長租公寓的盈利問題，嚴躍進坦言，一至三年內還不能考慮盈利這個問題，相關企業(yè)要在控制成本上下足功夫。長租公寓項目近期也出現(xiàn)了部分經營困難倒閉等現(xiàn)象，說明當前長租公寓可能還停留在增加房源上。嚴躍進說：“后續(xù)關鍵是要成立一個品牌，積極爭取各類資源。在增加市場供應的同時，將市場需求真正挖掘出來。”