中介試水二手房中介費(fèi)買賣雙方共擔(dān)——

二手房中介費(fèi)改革撕開口子?

同樣享受了房屋中介提供的服務(wù)，房主賣房成本為零，但購房人卻要承擔(dān)少則幾萬元、多則幾十萬元的中介服務(wù)費(fèi)。這一現(xiàn)象在天津得到改變。春節(jié)過后，房屋中介我愛我家在天津?qū)⒅薪橘M(fèi)率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。在業(yè)內(nèi)看來，這一次嘗試，背后是二手房市場買賣雙方角力的結(jié)果。但更被人期待的是，常被詬病的二手房中介服務(wù)收費(fèi)模式能否以此有所破解?

買賣雙方暗地角力

“這套200萬元的房子，您也需要承擔(dān)1萬元的中介費(fèi)。”春節(jié)假期剛過，我愛我家天津公司的中介經(jīng)紀(jì)人小賈就通知了一位房主。按照該公司的新規(guī)，中介費(fèi)率從過去的2%提高至2.5%。這2.5%的中介費(fèi)中，買方承擔(dān)2%，賣方承擔(dān)0.5%。

賣方愿意掏中介費(fèi)么?記者從我愛我家多個中介獲悉，此前該公司在天津的費(fèi)率為2%，也是要求買賣雙方各半。大連等地此前也有嘗試過買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)。“但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，大部分賣方都會要求買方承擔(dān)全部的中介費(fèi)。”另一位經(jīng)紀(jì)人小陳說，這次是想維持買方中介費(fèi)不變，最終撬動賣方。

小陳口中的“撬”字，用得傳神。一兩個點(diǎn)的中介費(fèi)率，背后就是二手房市場的“風(fēng)起云涌”。

中介費(fèi)堪稱市場晴雨表。在二手房市場供不應(yīng)求、愈發(fā)火熱時，不僅僅中介方面會費(fèi)率不變，賣方也會借著自己的強(qiáng)勢而要求買方全部承擔(dān);但一旦市場降溫明顯、成交下滑，中介方面不再死扛費(fèi)率、選擇打折優(yōu)惠，就連賣方也逐漸松動、可以承擔(dān)一部分的中介費(fèi)。

“天津公司讓買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)，就是市場角力的結(jié)果。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者解釋，調(diào)控背景下，天津市場變化更為明顯，買方不再像過去一樣弱勢，也就有了賣方承擔(dān)中介費(fèi)的可能性。

有數(shù)據(jù)顯示，去年天津市二手房成交量為2.7萬套，比2016年下降超過60%。

在胡景暉看來，即便最終房東圖方便依然要求買方承擔(dān)全部中介費(fèi)，也能為買方換來價格談判的空間。但他也表示，這種買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)的模式能否在北京等一線樓市落地，還要看市場供求關(guān)系和行情。

幾萬元和幾十萬元的服務(wù)無差別

這次我愛我家在天津的試水，也讓不少人再度聚焦二手房中介服務(wù)收費(fèi)方式的改革問題。

從2011年開始，中介費(fèi)由過去的政府指導(dǎo)價變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)價。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京二手房市場上各大型中介機(jī)構(gòu)所報價格基本都在2.7%左右，但也會根據(jù)具體情況進(jìn)行一定幅度的優(yōu)惠，但都執(zhí)行費(fèi)率制。

但費(fèi)率制也常常被一些買房人質(zhì)疑為不合理。“買1000萬元房子的中介費(fèi)是買100萬元房子的10倍，但前后跟中介打交道流程都一樣。”市民李先生曾在西直門外花1000多萬元購下一套二手房，中介費(fèi)就花了20多萬元。

一位中介經(jīng)紀(jì)人向記者透露，從最早的咨詢、帶看房，到之后的買賣雙方談價、簽合同，再到成交后代辦過戶等手續(xù)辦理，房子要走的流程都基本一致。

不僅如此，在2015年、2016年北京二手房火熱時，不少中介都被懷疑有助推房價上漲之嫌。“比如一套400萬元的房子被喊到500萬元賣了，中介費(fèi)也就能漲兩萬多元，經(jīng)紀(jì)人提成也就更多。”有業(yè)內(nèi)人士說。

該業(yè)內(nèi)人士也分析，推高房價只能給中介帶來短期的、暫時的獲益;但從長期看，如果二手房價格過高，導(dǎo)致成交周期延長、成交量上不去，最終也會導(dǎo)致中介收入的下降。

中介服務(wù)應(yīng)有菜單式選擇

“從客戶打進(jìn)第一個電話開始，就基本要替他時時留意房源，找到好房源再帶看，客戶滿意了就再找房主談價格。”鏈家某中介門店經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者，只要房子最終沒成交，前面搭出去的精力就白費(fèi)了。

胡景暉解釋說，中介經(jīng)紀(jì)依然是高成本行業(yè)，選擇費(fèi)率制是讓門店維持運(yùn)營，否則也就很難生存下去。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥也分析，中介行業(yè)的服務(wù)不像跑腿，還有信息獲取和對接，也需要很大的投入。

其實(shí)，曾經(jīng)一些地方、一些中介機(jī)構(gòu)嘗試過二手房服務(wù)定額收費(fèi)，但都無疾而終，成本壓力就是其中關(guān)鍵因素。

費(fèi)率制也是很多國家在房屋中介上的普遍做法。“但對比國外，我國的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)常把二手房交易前前后后的各種服務(wù)混業(yè)經(jīng)營，打包出售給老百姓。”趙慶祥透露，其實(shí)2011年起草《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》時，就特意考慮到能讓老百姓菜單式地選擇服務(wù)。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。而如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

趙慶祥說，買賣雙方享受經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本服務(wù)就應(yīng)繳納傭金，享受其它服務(wù)可以單獨(dú)繳費(fèi)。這就可以讓百姓知道哪些是基礎(chǔ)服務(wù)，哪些是附加服務(wù)，自己可以選擇所需要的服務(wù)。(記者 曹政)