多年來，住房租賃市場發(fā)展緩慢，缺乏政策、服務(wù)與資金支持

—— 如何保障“租”有所居

長期以來，由于缺乏政策、服務(wù)與資金支持，我國住房租賃市場發(fā)展緩慢，難以滿足廣大城鎮(zhèn)居民“住有所居”的需求。必須通過政府和企業(yè)共同努力，不斷深化住房制度改革，從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等方面入手，多措并舉，為住房租賃市場的長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航，才能補(bǔ)上短板，實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2017年實(shí)現(xiàn)重要突破。通過資源整合，各地租賃住房供給穩(wěn)定上升。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。

在日前舉行的“住房租賃新時(shí)代”研討會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，加快發(fā)展住房租賃是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的重要途徑，對改善城鎮(zhèn)居民住房條件、解決大城市人口住房問題，尤其對解決新市民、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和各類人才的住房需求，具有重要和現(xiàn)實(shí)的意義。

如何看待住房租賃在我國的發(fā)展?住房租賃還有哪些問題亟待解決?住房租賃前景如何?圍繞這些問題，經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者采訪了幾位專家。

兩省兩市需求接近發(fā)達(dá)國家——

市場大但整體發(fā)展不成熟

為什么要大力發(fā)展住房租賃市場?多年來，我國房地產(chǎn)市場有了較大發(fā)展，但目前市場仍以售賣為主，住房租賃則發(fā)展較慢。

租賃占比高是大城市住房市場的典型特征，因?yàn)樽赓U需求在大城市表現(xiàn)較為明顯。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹列舉了一組數(shù)據(jù)：兩省兩市租賃市場的規(guī)模和發(fā)達(dá)國家已經(jīng)非常接近。“兩省”是廣東省和浙江省，城鎮(zhèn)家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的。“兩市”是北京和上海，分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家租賃市場的規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國25.8%的平均水平。這表明中國大城市的租賃市場非常龐大。

要解決住房問題，就需要租售“兩條腿”走路，補(bǔ)齊住房租賃這個(gè)短板。秦虹說，我國住房市場雖然規(guī)模很大，但還遠(yuǎn)不夠成熟，其中主要原因是租賃市場發(fā)展不夠成熟。

秦虹認(rèn)為，租賃市場主要存在4個(gè)方面問題：一是租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響了很多人的租賃意愿。二是中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。租賃市場的很多房源信息可能是假的，還會遇到很多事情被隱瞞的情況，比如缺乏誠信、扣留押金、違規(guī)“群租”等。三是市場發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。

目前市場上有很多“黑租”，目的是為了逃避交稅。過去幾年，政府為了發(fā)展租賃市場，降低了一些租賃稅費(fèi);但對于機(jī)構(gòu)租賃，稅還沒有完全降下來。對于機(jī)構(gòu)租賃的金融服務(wù)也缺乏有效支持，缺乏相關(guān)金融政策和工具。

系列政策將陸續(xù)落地——

找準(zhǔn)短板大步前進(jìn)

2018年將是住房租賃市場繼續(xù)大踏步向前推進(jìn)的一年。北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產(chǎn)權(quán)住房，將30%的住宅增量配租給新市民;上海市計(jì)劃到2018年底，實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房(指1958年前后由政府統(tǒng)一經(jīng)營出租的私有房產(chǎn))房源9萬套;廈門市新開工1.2萬套、新增供應(yīng)8000套租賃住房;天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻，制定人才租房落戶政策。

劉志峰說，隨著各個(gè)城市租賃政策落地，大型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)必須在投資的所在城市，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點(diǎn)探索有效的盈利模式，并且解決專業(yè)人才短缺、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)較少、行業(yè)集中度低等問題。

劉志峰建議，一要推動制度建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。除了允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房外，要進(jìn)一步明確工業(yè)和辦公用房改建為租賃住房的具體措施。二要促進(jìn)金融創(chuàng)新，拓展融資渠道。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產(chǎn)，開展住房租賃業(yè)務(wù)。三要充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品。四要實(shí)施分類指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)職住平衡。結(jié)合城市規(guī)劃，由政府牽頭，房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)參與，在大型工業(yè)園區(qū)、商務(wù)集中區(qū)周邊建設(shè)經(jīng)濟(jì)型公寓。

在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)看來，解決當(dāng)前租賃市場的問題，要重點(diǎn)扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式不能忽視，仍需要規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要減輕住房出租稅費(fèi)、增加住房持有成本，引導(dǎo)人們將閑置住房拿來出租。

尋求可持續(xù)發(fā)展模式——

政府企業(yè)須形成合力

“發(fā)展租賃市場離不開政府和市場，需要政府和企業(yè)雙方共同努力。”秦虹認(rèn)為，政府最重要的是完善各項(xiàng)服務(wù)體系建設(shè)，首先要通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。法律應(yīng)該更加細(xì)化，切實(shí)保障租賃雙方權(quán)益。

其次是建立住房租賃信息服務(wù)平臺。目前虛假房源信息太多，不誠信的黑中介擾亂市場，政府應(yīng)發(fā)布真實(shí)透明租房信息，為租客提供選擇的渠道。

再次是明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位。如果不明確住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)定位，很多政策之間互相掣肘的現(xiàn)象就會出現(xiàn)。

同時(shí)，還要落實(shí)好承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。現(xiàn)在很多地方提出租售平權(quán)、租售同權(quán)，但實(shí)際上并非真正意義上的租售同權(quán)。

最后，要推動中介服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化。租賃市場的發(fā)展離不開中介服務(wù)，中介隊(duì)伍素質(zhì)的高低，直接影響著租賃市場的規(guī)范程度。

秦虹認(rèn)為，對企業(yè)來講，未來一方面要提高專業(yè)化水平，在行業(yè)里積累更多的經(jīng)驗(yàn)和人才;另一方面還要提高盈利能力，降低成本，實(shí)現(xiàn)盈利，如果沒有盈利作為保障，企業(yè)就將難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量住房租賃，未來還有很多問題值得研究探討。比如，如何滿足家庭在不同生命周期、發(fā)展階段的不同住房租賃需求?租賃住房的質(zhì)量如何保證?租賃住房需要什么樣的社區(qū)環(huán)境，需要哪些配套服務(wù)?租賃住房的供給方主要來自政府公租房、房地產(chǎn)商開發(fā)的產(chǎn)權(quán)房、公寓類企業(yè)，相互之間應(yīng)該形成何種支配關(guān)系，到底應(yīng)該發(fā)展哪類租賃，等等。