樓市分化明顯 “返鄉(xiāng)置業(yè)潮”熱襲

春節(jié)期間，青島、沈陽、成都、武漢、重慶等城市成交維持了火爆的局面。 梁文祥 攝

在剛剛過去的春節(jié)，各地樓市呈現(xiàn)出不同的局面。一線城市成交有所回升，二線城市成交出現(xiàn)分化，對于三四線城市而言，春節(jié)期間的回鄉(xiāng)置業(yè)潮則將成交充分調(diào)動起來，一些房企在熱點(diǎn)城市也開啟了春節(jié)營銷系列活動。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年春節(jié)期間的成交量整體好于去年。但值得注意的是，在國內(nèi)因地制宜、因城施策的調(diào)控背景下，部分去年春節(jié)成交火熱的城市，在今年春節(jié)出現(xiàn)回落，而在另外一些今年成交旺盛的城市，雖然有可能后續(xù)維持火熱局面，但未來不排除成交量下行的可能，這類城市仍要面臨調(diào)整的壓力。

部分房企發(fā)力春節(jié)營銷

春節(jié)期間，部分房企開展了一系列節(jié)日營銷和優(yōu)惠活動。各家房企的營銷方式各不相同，大致包括降價讓利、節(jié)慶表演、贈送禮品等。

在降價讓利方面，優(yōu)惠幅度最大的當(dāng)屬恒大。據(jù)了解，恒大在春節(jié)期間不分地區(qū)，不分市場，全國所有樓盤享88折優(yōu)惠，部分特價房額外享95折優(yōu)惠，根據(jù)支付方式不同，還可享有96至98折不等的購房優(yōu)惠。

在安徽合肥，文一地產(chǎn)的新春購房節(jié)活動囊括了合肥當(dāng)?shù)財?shù)十個項(xiàng)目參與，最高優(yōu)惠15萬元/套，成功簽約者另享5000至10000元購房補(bǔ)貼。在湖北武漢，金地在春節(jié)期間舉行了“新春鉅惠大放假獻(xiàn)禮江城歡樂購”的活動。

除降價讓利外，也有一些房企在春節(jié)期間開展贈送禮物、節(jié)目表演等活動。例如在佛山，泰禾佛山院子結(jié)合嶺南傳統(tǒng)民俗，在春節(jié)期間上演了精彩的醒獅表演，活動現(xiàn)場還安排了“財神爺”派發(fā)“利是”。在安徽宿州，碧桂園準(zhǔn)備了“紅包墻”“砸金蛋”“真人版挑一挑”等活動。而在湖南長沙，龍湖地產(chǎn)三盤聯(lián)動，送出了微信紅包、福犬公仔、金條等禮品。

成交同比增長城市銷量分化

房企春節(jié)發(fā)力營銷取得了一定程度的效果，根據(jù)春節(jié)期間(2月12日至25日)易居所有代理項(xiàng)目的大定簽約(即真正確認(rèn)購買并交納定金)情況，今年與去年同期(2017年1月23日至2月5日)相比上漲幅度超過40%。不過克而瑞方面指出，春節(jié)期間各城市銷量分化嚴(yán)重。

與去年春節(jié)的平淡局面相比，今年北京、上海、深圳的大定簽約套數(shù)和面積均呈現(xiàn)了不同程度的增長，其中漲幅最高的北京，今年的大定套數(shù)和面積分別是去年的13倍和11倍，回升表現(xiàn)非常明顯。上海和深圳的大定套數(shù)也分別達(dá)到去年春節(jié)的3倍以上。不過廣州的數(shù)據(jù)變化并不大，套數(shù)和面積與去年相比分別減少了19%和10%。

二線城市的分化十分顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，青島、沈陽、成都、武漢、重慶等城市的成交維持了火爆的局面。這其中尤以青島和沈陽表現(xiàn)最為突出，兩座城市的大定套數(shù)均超過上年春節(jié)同期的10倍，大定面積則分別為去年同期的14倍和9倍。成都今年春節(jié)的大定套數(shù)也是去年的8倍多。

克而瑞分析認(rèn)為，上述城市的成交火爆，主要是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口吸納能力都較好，房價抗跌性較強(qiáng)，市場需求也較大。

不過另一些二線城市則呈現(xiàn)出不同的情況。根據(jù)統(tǒng)計，海口、鄭州、南寧、天津等城市的銷量相較去年有了明顯的下降，其中，鄭州去年春節(jié)期間銷量套數(shù)曾經(jīng)是所有城市中最高，但與去年相比，今年大定套數(shù)下降了68%，面積也下降了71%。

論及原因，克而瑞分析認(rèn)為，這些城市前期市場火爆，需求一定程度上已經(jīng)透支，再加上庫存壓力較大，導(dǎo)致去化周期偏長，市場后繼相對較為乏力。

回鄉(xiāng)置業(yè)者支撐銷量

與一二線城市相比，三四線城市春節(jié)期間樓市的表現(xiàn)較為活躍。從春節(jié)期間易居代理項(xiàng)目的大定簽約數(shù)據(jù)來看，不少三四線城市的春節(jié)成交量呈現(xiàn)出翻倍的增長，部分城市甚至翻了數(shù)十倍。例如大定套數(shù)最多的淮安，其數(shù)量是去年的59倍，大定面積也達(dá)到去年的170多倍。

而從克而瑞此前公布的項(xiàng)目銷售情況來看，品牌房企在三四線城市認(rèn)可度頗高，例如沙縣碧桂園，在開盤當(dāng)天吸引3000人到場購房。

克而瑞分析認(rèn)為，三四線城市春節(jié)成交期間之所以活躍，與人們返鄉(xiāng)置業(yè)密切相關(guān)。由于一線城市購房成本高，不少在外打拼的人選擇在三四線小城鎮(zhèn)購房，一方面是為了投資，一方面也是購房給父母居住。

另外，春節(jié)成交活躍的三四線城市基本都是常住戶籍人口比小于1的城市，人口長期處于凈流出的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)水平也相對不發(fā)達(dá)，房價也相對較低，這讓返鄉(xiāng)者作出了“掙一二線的錢，買三四線的房子”的決策。

不過，并非所有三四線城市今年春節(jié)都實(shí)現(xiàn)銷量上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，洛陽和泰州的大定套數(shù)同比分別下降了56%和57%。

部分三四線城市或面臨調(diào)整壓力

克而瑞分析認(rèn)為，今年春節(jié)假期樓市表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，主要還是因?yàn)檎{(diào)控政策的作用。2016年國慶期間，國內(nèi)22座城市密集出臺調(diào)控新政，進(jìn)一步加劇購房者觀望情緒，致使2017年春節(jié)房地產(chǎn)市場降溫明顯，多數(shù)城市成交量降至歷史低位。

進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控政策層面基本延續(xù)平穩(wěn)的主基調(diào)，而各地人才政策也對市場起到了一些助推?？硕痤A(yù)計，三、四月份市場有望維系較高熱度。

不過對于當(dāng)前大熱的三四線城市，克而瑞分析指出，這類城市的市場紅利大都提前兌現(xiàn)，成交量將步入下行通道，尤其是那些房價上漲過快，并且缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐的三四線城市，面臨更大的調(diào)整壓力。(記者 葛政涵)