當(dāng)“限競(jìng)房”遭遇入市難　幾家歡喜幾家愁

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“限競(jìng)房”無疑是今年北京市場(chǎng)新房供應(yīng)主力。有數(shù)據(jù)顯示,在北京市場(chǎng)涉及“限競(jìng)房”的開發(fā)商有56家、項(xiàng)目68個(gè),因此當(dāng)一則“管理部門正在醞釀對(duì)‘限競(jìng)房’采用搖號(hào)銷售”的消息流傳時(shí),市場(chǎng)一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)上確實(shí)有項(xiàng)目因?yàn)榭赡馨l(fā)生的政策變化而做準(zhǔn)備,而也有“限競(jìng)房”項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)域位置、限定價(jià)格的因素為后期銷售犯愁。

等待

“受到限價(jià)房申購政策可能做出的一些調(diào)整,公司原本早已計(jì)劃入市的‘限競(jìng)房’項(xiàng)目遲遲未能入市。”一位限價(jià)房項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者,他所在公司項(xiàng)目是北京首批“限競(jìng)房”項(xiàng)目,考慮到項(xiàng)目溢價(jià)空間有限,因此他所在的公司希望第一波入市搶個(gè)好彩頭,在去年該項(xiàng)目便開始蓄客。該負(fù)責(zé)人介紹,由于限定的銷售價(jià)格低于周邊其他商品住宅,因而吸引了較多購房者,但是隨著推盤時(shí)間一直后推,原已積累的客戶出現(xiàn)動(dòng)搖,讓項(xiàng)目方也開始因流失客戶而焦慮。

“可能出現(xiàn)的政策調(diào)整”其中一項(xiàng)指的就是銷售環(huán)節(jié)采取公開搖號(hào)。日前,一則管理部門正在醞釀對(duì)“限競(jìng)房”采用搖號(hào)銷售的新政策傳言在坊間迅速流傳。其中,銷售采取搖號(hào)、產(chǎn)權(quán)共有等多項(xiàng)傳聞最為引人注目。“如果傳言屬實(shí),之前的游戲規(guī)則將被打破,我們也必須考慮到搖號(hào)政策給項(xiàng)目和企業(yè)帶來的影響。”另有項(xiàng)目人士坦言。

事實(shí)上,如今的北京新房市場(chǎng),儼然已經(jīng)是限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房的天下,從去年開始成交的40多宗限價(jià)商品房地塊何時(shí)入市也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)了解,早在去年底,就有兩個(gè)房山的“限競(jìng)房”項(xiàng)目正式亮相,并在市場(chǎng)中進(jìn)行項(xiàng)目的推廣。之后的數(shù)月時(shí)間里,前前后后傳出幾次即將入市的消息,但時(shí)至今日,這些項(xiàng)目仍舊處在蓄客階段,并沒有拿到預(yù)售許可證,自然也未能真正入市銷售。

一家全國(guó)排名靠前的大型房企相關(guān)人士向北京商報(bào)記者透露,他所在公司目前在北京區(qū)域內(nèi)已經(jīng)取得的包括獨(dú)立拿地、聯(lián)合拿地在內(nèi)的“限競(jìng)房”項(xiàng)目共有5個(gè),涉及貨值在北京區(qū)域內(nèi)排在前列。該人士進(jìn)而表示,銷售政策的變化也給項(xiàng)目的定位帶來不確定性,蓄客人群將出現(xiàn)顯著的錯(cuò)位,這也是該公司放緩?fù)票P節(jié)奏的原因。

顛覆

事實(shí)上,此前已經(jīng)有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出臺(tái)類似政策,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅進(jìn)而介紹,去年開始在一二線熱點(diǎn)城市中,一條不成文的買房“鄙視鏈”愈發(fā)凸顯。對(duì)于購房者,開發(fā)商在選房的優(yōu)先級(jí)上以付款方式劃分,有人將買房“鄙視鏈”編成了一個(gè)段子,“全款買房的往里走,按揭的不要堵門口,公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪”。在郭毅看來,如果“限競(jìng)房”由政府統(tǒng)一搖號(hào),將徹底切斷這一“鄙視鏈”,令購房人處于更加公平的購房環(huán)境中,無疑是一大利好。

對(duì)于北京市場(chǎng)而言尤其如此。資料顯示,從2016年開始,北京開始出現(xiàn)“限競(jìng)房”地塊。因其出讓條件中,限定后續(xù)銷售房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)拍土地出讓價(jià)格,成為此類地塊的標(biāo)志性特點(diǎn)。同時(shí),出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”,即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是,與符合較為嚴(yán)格申購條件的個(gè)人及家庭才可申請(qǐng)購買的“共有產(chǎn)權(quán)房”不同,“限競(jìng)房”屬性仍是商品房。

據(jù)相關(guān)行業(yè)人士粗略統(tǒng)計(jì),從2017年該類土地首次出讓至今,北京已經(jīng)出讓的“限競(jìng)房”項(xiàng)目總貨值在2300億元上下。該人士進(jìn)一步表示,在一段時(shí)間內(nèi),北京土地供應(yīng)中,“限競(jìng)房”供應(yīng)絕對(duì)是“主流”,企業(yè)要想在北京拿地,這樣的項(xiàng)目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競(jìng)房”基本集中在五環(huán)周邊,受到出讓條件“90/70”政策的限制,90平方米戶型將是主流。因此,按照一些公司的計(jì)劃,這些項(xiàng)目基本都定位為剛性改善性產(chǎn)品。雖然“限競(jìng)房”項(xiàng)目的利潤(rùn)不算高,但至少可以保證一定的項(xiàng)目利潤(rùn)。同時(shí),由于之前“限競(jìng)房”項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)確定,企業(yè)不會(huì)通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)房?jī)r(jià)上漲帶來的收益,而是通過快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流,這也是此前企業(yè)不斷拿下“限競(jìng)房”項(xiàng)目的主要原因。

幾家歡喜幾家愁

實(shí)際上,即便沒有政策變化傳言,如今北京市場(chǎng)上的“限競(jìng)房”項(xiàng)目也處于幾家歡喜幾家愁的狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就曾分析,除了五環(huán)內(nèi)少數(shù)項(xiàng)目,其他“限競(jìng)房”的壓力也不小。

“這些項(xiàng)目里,離城市核心區(qū)近,以及周邊配套成熟的項(xiàng)目可能不太愁賣,而另外一些項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期并不是很樂觀。”有業(yè)內(nèi)人士以房山某“限競(jìng)房”項(xiàng)目舉例介紹,該項(xiàng)目位于六環(huán)外,限定銷售價(jià)格約3.9萬元/平方米,相對(duì)于房山在售的新建商品住宅而言,有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),但是地理位置偏遠(yuǎn)是該項(xiàng)目的劣勢(shì)。同時(shí),該項(xiàng)目銷售價(jià)格與如今房山的二手房?jī)r(jià)格相比,已沒有優(yōu)勢(shì)可言。據(jù)了解,房山區(qū)在售二手房的均價(jià)為2.9萬元/平方米,其中,良鄉(xiāng)板塊的二手房屋均價(jià)在3.2萬元/平方米,而該項(xiàng)目的位置比良鄉(xiāng)板塊還要遠(yuǎn)一些,相較而言,接近4萬元/平方米的限價(jià)反而超過臨近位置較好區(qū)域的二手房屋價(jià)格。

當(dāng)然,市場(chǎng)上也不乏相對(duì)壓力小的“限競(jìng)房”項(xiàng)目，如孫河板塊的3個(gè)“限競(jìng)房”地塊。按照出讓要求,這三宗土地的限定銷售均價(jià)不超過7萬元/平方米,如果三宗地要按照70%以上房源90平方米以內(nèi)執(zhí)行,那這里將會(huì)供應(yīng)一批600萬元左右的房源,總價(jià)優(yōu)勢(shì)較明顯。據(jù)悉,旭輝中糧天恒聯(lián)合推出的瑞悅府主力產(chǎn)品為總價(jià)600萬元房源,目前已經(jīng)進(jìn)入蓄客推盤階段,而該項(xiàng)目周邊有不少項(xiàng)目已經(jīng)建成,龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、景粼原著等無不是北京高端豪宅的代表性樓盤,區(qū)域內(nèi)不乏售價(jià)達(dá)“10萬+”的樓盤。