近日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”)，繼鄭州后，成為第二個(gè)試點(diǎn)集體土地用于租賃住房的城市。未來(lái)北京將會(huì)增加多少集體租賃住房?房租會(huì)下降么?又該如何防范小產(chǎn)權(quán)房?還有哪些城市會(huì)這么干?

根據(jù)部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

“1000公頃集體土地，大約可以建設(shè)30-40萬(wàn)套出租房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，目前北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套，而30-40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權(quán)出租房的增量，相當(dāng)于未來(lái)5年，給北京增加10-15%的租賃房源。

北京此前曾明確，今后5年計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，大城市近郊區(qū)還有很多集體建設(shè)用地，北京這個(gè)政策有助盤(pán)活此類(lèi)土地資源，對(duì)未來(lái)租賃房源供應(yīng)和租賃市場(chǎng)的培育都有積極作用。

既然用于出租，地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關(guān)鍵因素。

《意見(jiàn)》要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點(diǎn)，促進(jìn)職住平衡。在規(guī)劃上，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;在配套上，要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件;

在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè);在實(shí)施上，統(tǒng)籌考慮村莊整治、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

未來(lái)或讓北京房租下降

集體土地建設(shè)租賃住房，北京此前已有試點(diǎn)。

從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。

張大偉預(yù)計(jì)，如果上述1000公頃土地建設(shè)的租賃住房如期投入市場(chǎng)，將有效緩解區(qū)域租賃市場(chǎng)供需平衡，北京住房租金也會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

《意見(jiàn)》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場(chǎng)水平，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，但單次租期不得超過(guò)10年。

北京市為下一階段集體租賃住房工作提出了四項(xiàng)基本原則：即符合規(guī)劃原則、市場(chǎng)對(duì)接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)了集體租賃住房“只租不售”原則，明確集體租賃住房不得對(duì)外出售或以租代售，堅(jiān)決杜絕變相開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

張大偉坦言，“防范小產(chǎn)權(quán)房是政策落地的難點(diǎn)”。談及如何避免，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，一方面是政策執(zhí)行中的嚴(yán)格管控;另一方面是讓此類(lèi)住房本身的土地使用有明確的證書(shū)和審批，同時(shí)加大對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目的督查，防范部分項(xiàng)目違規(guī)操作。

除北京市外，還有哪些城市探索了集體土地建設(shè)租賃住房呢?

11月15日，鄭州市政府出臺(tái)《鄭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點(diǎn)區(qū)域。

“目前，僅北京、鄭州有了集體租賃住房的落地項(xiàng)目，未來(lái)還有11個(gè)城市會(huì)發(fā)布政策細(xì)則與項(xiàng)目。”張大偉如是說(shuō)。

今年8月國(guó)土部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，明確北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

目前政策明確或市場(chǎng)已有“只租不售”住房，有集體租賃住房、公租房、地產(chǎn)商自持商品房等。

從定義上看，自持型商品房是由開(kāi)發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售，此類(lèi)住房出租將被納入政府監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷(xiāo)資質(zhì)。

公租房是指由國(guó)家提供政策支持，社會(huì)各種主體通過(guò)新建或者其他方式籌集房源、專(zhuān)門(mén)面向中低收入群體出租居住的保障性住房。

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)(租賃物業(yè))，可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。北京安排，可由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公租房，再向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。

但在“只租不售”的共性下，這些住房在建設(shè)上卻有著本質(zhì)區(qū)別。

“公租房和自持商品房多建設(shè)在國(guó)有土地上。由于此前政策沒(méi)放寬，集體建設(shè)用地上的租賃項(xiàng)目相對(duì)較少。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，如果要建集體租賃項(xiàng)目，以前是先征地，讓集體建設(shè)用地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，才能繼續(xù)配建。如今，新的政策則可繞過(guò)土地變性等環(huán)節(jié)，提高建設(shè)效率。