2018年濟南房地產是啥趨勢?剛需或松綁

經濟導報首席記者 王延鋒 濟南報道

房地產調控政策進入2018年，各地不斷有調控放松的消息出現(xiàn)：蘭州部分區(qū)域取消限購、南京取消高層次人才購房戶籍限制、合肥“商品房取消限價”……

目前，合肥已經進行說明，“取消限價”系市場誤讀;蘭州則表示，此次政策調整不是放松調控，而是落實分類調控、因域施策，提高調控的精準性。

經濟導報記者注意到，在各地的樓市政策動態(tài)中，“差別化”的調控政策逐漸清晰。在去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也曾釋放出消息，要針對各類需求實行差別化調控政策。

“我們預計，今年的房地產調控政策將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，但會對各類需求出現(xiàn)差別化調整，以使得房地產調控政策更加精確，避免誤傷自住性需求。”8日，濟南某開發(fā)商管理層高經理向經濟導報記者分析道。

房地產要去投資屬性

對于近期的樓市動態(tài)，高經理時刻關注著。“在我看來，樓市調控政策在2018年并不會全部放開，也就說要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但對部分自住性需求的政策可能會放松。”高經理向經濟導報記者分析道。

經過近一年多的樓市調控，全國房價大幅上漲的勢頭已經被遏制住。以濟南市場為例，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)中，濟南新建商品房價格在去年11月環(huán)比下跌0.1%，這是自去年8月以后的4連跌。

“房價的穩(wěn)定使調控政策有放松的可能。如果房價繼續(xù)保持上漲勢頭，調控政策可能會繼續(xù)加碼。但現(xiàn)在看，市場已經在變冷，這就使得調控政策繼續(xù)加碼的可能在降低。本輪房地產調控政策可能已經到了最高峰。”高經理分析道。

未來，為了“滿足首套剛需、支持改善需求”，高經理分析部分地區(qū)的房地產調控政策可能會放松。“比如，對于外地購房者購買首套房屋的限購，而且首付比例達到60%，雖然濟南已經通過戶籍新政降低了落戶門檻，使很多外地戶籍的購房人可以先在濟南落戶、然后再以本地戶籍首套房的政策買房，但對于那些不符合落戶政策的買房人來說，他們在濟南買首套房仍有很多限制，對他們的購房政策依然有調整的余地。”

但同時，本輪房地產調控與以往的房地產調控有著較大的不同，那就是提出了“房子是用來住的不是用來炒的”的定位，并將之提高到了非常高的高度。“這意味著，房地產要去投資屬性，回歸居住本質。這是個長期的定位，而不是短期的調控政策。因此，符合‘房住不炒’定位的調控政策可能并不會退出。”高經理說。

他以蘭州的房地產新政為例分析稱，“蘭州的政策就是很好的例子：一方面它取消了對西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域等庫存量較大地方的限購，以此達到去庫存的目的;另一方面則在這些地區(qū)實施了限售，以達到凍結流動性、遏制炒房的目的，符合‘房住不炒’的調控思路。”

樓市將進入盤整行情

對于樓市調控政策可能進入“差別化”時代的2018年，濟南的房地產行情會是怎樣?

合富輝煌山東分公司許傳明認為，目前樓市已經進入到盤整階段，一方面住宅價格已經上漲到一個比較高的高度，部分買房人已經被高價阻擋在購房門檻之外，房價繼續(xù)上漲出現(xiàn)乏力;另一方面，開發(fā)商成本也比較高，房價并沒有大幅下跌的基礎。

高經理向經濟導報記者分析稱，在2017年的濟南樓市中，市場預期在年底會出現(xiàn)較大變化。“在2017年上半年及下半年的10月之前，市場一直持續(xù)著樂觀的判斷。即使調控政策不斷出臺，但因供給短缺、需求旺盛，市場保持著供不應求的狀態(tài)，‘開盤即售罄’是市場的一種常態(tài)。在2017年8月份，濟南的土地拍賣一度出現(xiàn)了很不理性的競價，唐冶片區(qū)、漢峪片區(qū)、長嶺山片區(qū)都出現(xiàn)了很高的土地樓面成本。但自2017年10月之后，市場出現(xiàn)變化，大家發(fā)現(xiàn)市場需求并不如原本想象得那般旺盛。至2017年11月、12月，市場繼續(xù)恢復理性，土地價格回調，新拍賣的土地價格已經大幅低于8月份所拍賣的土地價格。”高經理分析稱。

在市場回歸理性的背景下，買房人也在變得理性，原來的買房不是買房，而是“搶房”，現(xiàn)在市場的觀望情緒在增加。

“房價已經漲得這么多了，現(xiàn)在買房已經很吃力，我打算等一等，看看今年房價是否能有所下調。”8日，濟南一名購房人對經濟導報記者如此說。