租購并舉、房企整合　未來樓市周期論或不再成立

市場租購并舉、房企整合重組成趨勢 未來五年房產(chǎn)市場將進(jìn)入新時代

2017年，是房地產(chǎn)行業(yè)迎來大發(fā)展的一年，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在2017年創(chuàng)下了超過13萬億元的銷售額，近17億平方米的最高歷史記錄，有17家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入千億行列。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了從無房到有房再到優(yōu)房這三個階段的轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積，由2012年的32.9平方米，提高到2016年的36.6平方米，房地產(chǎn)已經(jīng)從解決總量不足的矛盾，轉(zhuǎn)向解決區(qū)域、城市和不同收入家庭之間的結(jié)構(gòu)性、系統(tǒng)性矛盾。

新城控股集團(tuán)有限公司高級副總歐陽捷預(yù)測，“未來五年，住房市場將進(jìn)入一個新時代。”

房住不炒：調(diào)控政策將繼續(xù)針對遏制投機(jī)炒房展開

房子是用來住的，不是用來炒的，既是黨的十九大對房地產(chǎn)的要求，也是中央經(jīng)濟(jì)工作會議下達(dá)的任務(wù)。劉志峰表示，目前一線和熱點(diǎn)二線城市房價漲幅回落，三四線城市房價趨穩(wěn)，房價過快上漲勢頭得到遏制。今年因地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。

但是為何商品房價格沒有明顯下調(diào)呢?對此，歐陽捷認(rèn)為，是因為地價沒有下降。他說，“調(diào)控房地產(chǎn)市場的時候，其實在調(diào)控房市，沒有調(diào)控地市，地價還在不斷上漲，未來將通過限價令倒逼地價下降，控制房價，房價將不會大幅上漲，可能會保持微幅的調(diào)整。”

歐陽捷進(jìn)一步表示，“十九大報告告訴我們一個新的住房制度，這個住房制度是多主體供給，多主體供給，意味著國有土地供給可售住房，而集體建設(shè)用地和國有企業(yè)用地可以滿足租賃住房，未來將會有多渠道保障。租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房，以及普通商品住房和高端商品住房，皆可以用不同的土地供應(yīng)的方式來滿足這些不同的需求。不同的土地流轉(zhuǎn)方式，可以保證未來房價的上漲不產(chǎn)生泡沫。”

租購并舉：住房租賃是未來發(fā)展方向

住房租賃是2017年房地產(chǎn)市場的另一個關(guān)鍵詞。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為租賃市場是未來的發(fā)展方向，稱：“2017年，房地產(chǎn)市場最大的變化就是租賃，租賃市場未來的發(fā)展方向是機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化，核心就是解決這些痛點(diǎn)。”

楊現(xiàn)領(lǐng)對經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)形成了三足鼎立的市場格局。新房、二手房、租賃，初步形成了三足鼎立，三個市場相互補(bǔ)充，同時也相互聯(lián)動的一個關(guān)系。2017年，整個新房住宅的交易額約為11.5萬億，二手房交易額6.5萬億，租賃規(guī)模約為1.5萬億，從長遠(yuǎn)的趨勢來講，這三個市場之間的關(guān)聯(lián)度會越來越強(qiáng)，二手房、租賃市場的上升速度會更快，從而使得購租聯(lián)動，一手、二手市場聯(lián)動，形成三個市場相互補(bǔ)充、相互聯(lián)動的格局。

或許，未來大城市住房將不再是“必需品”，因為房子可以租，也可以分享。劉志峰透露，國家正在十二個人口凈流入城市加快住房租賃試點(diǎn)，培育專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)積極參與，閑置廠房、商業(yè)用房、自持物業(yè)的租賃改造，參與集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。未來，新市民、新就業(yè)的大學(xué)生，各類人才的住房需求將得到分流緩解。

大穩(wěn)小亂：房產(chǎn)市場將進(jìn)入新時代

對于未來房地產(chǎn)行業(yè)走勢，歐陽捷預(yù)測，2018年未來是大穩(wěn)小亂的一年。所謂的大穩(wěn)小亂，是指房地產(chǎn)市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌，因此總體格局“大穩(wěn)”的。小亂，是因為提出一個新的提法叫作“差別化調(diào)控”，有些城市，可能會去庫存，有些城市則要補(bǔ)庫存，因此不同的區(qū)域范圍內(nèi)，政策也可能是不同的，所以看起來會眼花繚亂，但是總的來講，調(diào)控就是控制和調(diào)整，既不會穿透上線，又不會突破下線，在這個區(qū)間內(nèi)保持相對平穩(wěn)、健康發(fā)展。

歐陽捷稱，未來五年，住房市場將進(jìn)入一個新時代。過去房地產(chǎn)周期論不再成立，未來我國的長效機(jī)制會保證房地產(chǎn)市場整個相對平穩(wěn)。

千億：是壓力也是核心競爭力

如此的市場格局，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機(jī)遇，更是挑戰(zhàn)。如今，“千億”成為了一個很時髦的話題，但就房地產(chǎn)企業(yè)來講卻是“亞歷山大”，對此，中投置地董事長王軍認(rèn)為，千億，其實就是規(guī)模。一個企業(yè)要生存，一定要有核心競爭能力。

劉志峰也認(rèn)為，為提高競爭力，適應(yīng)市場發(fā)展需求，房地產(chǎn)行業(yè)將會集中度進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，資源整合、兼并重組。去年500強(qiáng)房企中，前10強(qiáng)銷售額占整個市場的24.1%，前50強(qiáng)銷售額占整個市場的45.9%。房地產(chǎn)行業(yè)在加劇分化，競爭格外激烈。