“居民購房高杠桿”將成調(diào)控重點

2017年房貸“量縮價漲”。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2017年12月末，個人住房貸款余額同比增速比上年末回落14.5個百分點。融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場報告》顯示，2017年全國房屋(包括首套房和二手房)貸款平均利率呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。業(yè)內(nèi)人士表示，今年房貸“量縮價漲”態(tài)勢料將持續(xù)，居民去杠桿將成調(diào)控重點。

房貸市場未現(xiàn)放松跡象

記者日前在北京采訪時發(fā)現(xiàn)，今年以來，銀行房貸放款并未如去年年初般出現(xiàn)大范圍貸款人排隊現(xiàn)象，但是無論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來看，房貸政策難言“很寬松”。從銀行房貸額度和放款速度來看，整體性的額度緊張和放款慢并不存在，但各類銀行呈現(xiàn)出差異性。一位中介銷售人員介紹稱，從放款時間看，多數(shù)大行放款較快，基本能做到一周之內(nèi)放款，最快的僅需兩三天。“股份制銀行額度相對比較緊，放款會慢一些，實際額度也不能完全保證。”國有大行方面，某國有大行北京某支行個貸經(jīng)理表示，房貸額度實行動態(tài)控制，放款沒有問題，該支行在批貸上目前也沒有排隊現(xiàn)象。“多數(shù)征信合格客戶都可以現(xiàn)簽解決，但貸款金額在500萬元以上的可能需要進(jìn)行現(xiàn)場評估。”他說。股份制銀行方面，記者走訪的幾家銀行均表示，批貸和放款時間相對較慢。“去年下半年額度就一直處于較為緊張的狀態(tài)，總行沒有通知停貸，但是我們會提醒貸款人放款比較慢，如果比較著急可以優(yōu)先考慮放款快的其他銀行。”一位股份制銀行個貸經(jīng)理表示。另一股份制銀行支行工作人員則對記者表示：“目前額度還相對寬松，但批貸和放款等候時間可能較長。”從房貸利率來看，貸款利率上漲有所放緩。上述中介銷售人員表示，首套房和二套房利率依然幾乎沒有銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。“首套房利率約為基準(zhǔn)利率的1.05至1.1倍，二套房漲得更多些，為基準(zhǔn)利率上浮10%至20%左右。”他說。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京方面，匯豐銀行貸款利率9.9折，為4.85%，建設(shè)銀行、北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等11家銀行首套房貸利率上浮5%，民生銀行、渣打銀行、華夏銀行等7家銀行首套房貸利率為上浮10%。匯豐銀行、恒生銀行等6家銀行二套房貸款利率上浮10%，杭州銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行等13家銀行二套房貸款利率上浮達(dá)20%。上海方面，多家銀行存小幅折扣，如農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行首套房利率可為9折，大新銀行、上海農(nóng)商行為9.2折，花旗、郵儲等4家為9.5折。一位大行一線城市個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對記者明確表示，展望未來一段時間，各銀行房貸政策難言“很寬松”。今年其所在銀行房貸業(yè)務(wù)的整體基調(diào)仍是“嚴(yán)格控制”，這一點較去年并無改變。

居民購房杠桿率仍較高

回顧2017年，在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)的大基調(diào)下，銀行的房貸以及整體涉房貸款增速均出現(xiàn)下滑。業(yè)內(nèi)人士表示，今年整體房貸規(guī)模增長會呈現(xiàn)和去年一樣的特點。央行上周末最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月末，個人住房貸款余額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。與此同時，截至2017年12月末，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款在內(nèi)的人民幣房地產(chǎn)貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年占比低3.7個百分點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房貸規(guī)模去年出現(xiàn)下調(diào)，是2017年部分城市房價漲幅放緩、市場平穩(wěn)的最主要原因。不過整體來看，我國居民的購房抵押率相對依然較高。中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017~2018)》顯示，截至2016年年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前的水平。居民債務(wù)比重也接近次貸危機(jī)前水平。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：“居民債務(wù)占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他新興經(jīng)濟(jì)體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐更高。日本和美國分別于上世紀(jì)90年代初和90年代中后期經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂時，居民債務(wù)占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民杠桿率已接近較危險的區(qū)間。”倪鵬飛表示，居民部門加杠桿空間已越來越有限。中國居民加杠桿的最主要用途是買房產(chǎn)，如果房價下跌，將可能出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表急速惡化并開始大規(guī)模收緊信貸，進(jìn)而導(dǎo)致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發(fā)金融風(fēng)險。

房貸利率或小幅低速上漲

事實上，監(jiān)管層已注意到居民高杠桿風(fēng)險。2017年，個人借道消費貸、首付貸等個人信用貸款加杠桿購房的態(tài)勢升溫，央行、銀監(jiān)會等金融監(jiān)管部門相繼出手嚴(yán)打此類違規(guī)行為。一方面，住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文部署規(guī)范購房融資行為，明確嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等違規(guī)提供購房首付融資、房地產(chǎn)場外配資等;另一方面，銀監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)積極開展風(fēng)險排查，并加強(qiáng)規(guī)范管理和問責(zé)，嚴(yán)查個人消費貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。“企業(yè)杠桿率居高難下，居民杠桿率快速攀升，金融機(jī)構(gòu)也有責(zé)任，要優(yōu)化并嚴(yán)格授信管理，加強(qiáng)風(fēng)險內(nèi)控，不能對企業(yè)信貸‘壘大戶’，不能違規(guī)發(fā)放消費信貸。”有業(yè)內(nèi)人士透露，2018年居民去杠桿也將成為監(jiān)管的重點。未來將加強(qiáng)引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過快增長、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中。評級機(jī)構(gòu)東方金誠研究發(fā)展部副總經(jīng)理王青表示，2018年金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢將會延續(xù)，在淡化經(jīng)濟(jì)增速，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，以及防范化解重大風(fēng)險——重點是防控金融風(fēng)險——作為首要攻堅戰(zhàn)的背景下，金融去杠桿和房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢將會延續(xù)。隨著金融去杠桿逐步擴(kuò)大至實體去杠桿，在保障企業(yè)信貸需求的同時，前期明顯偏高的居民信貸增速有可能逐步回落。通過調(diào)查分析，2018年房貸利率保持繼續(xù)上漲的可能性較大，房貸利率整體基調(diào)仍為穩(wěn)中偏緊。預(yù)計2018年房貸利率出現(xiàn)“急剎車”和“猛加油”現(xiàn)象的可能性較小，將會繼續(xù)保持小幅低速上漲態(tài)勢。