地基未建就“畫圖賣房”，未獲得商品房預(yù)售資格就敢于公然兜售，一旦開發(fā)商卷款跑路，購房者將陷入困境。這一切都令人觸目驚心。

日前，河南省尉氏縣崗李鄉(xiāng)占莊村“翰海·航城”地產(chǎn)項目涉嫌違規(guī)銷售，情勢嚴(yán)重，中國聯(lián)合商報記者為此展開了調(diào)查。

從事房地產(chǎn)的翰海港匯置業(yè)有限公司運作“翰海·航城”地產(chǎn)項目，剛打地基，一半以上樓盤連地基都沒挖，只有效果圖，更無商品房預(yù)售證，就公開對外全款售房。據(jù)了解，這種行為已經(jīng)涉嫌違規(guī)銷售。

不具備樓盤銷售資質(zhì)違規(guī)售房

3月30日，記者來到尉氏縣崗李鄉(xiāng)占莊村的“翰海·航城”地產(chǎn)項目售樓中心。許姓工作人員告訴記者，項目總占地面積1700畝，一期部分樓盤正在打地基，第一個版塊已經(jīng)賣完了，1號、3號、4號、7號、8號樓地基還沒打，房子已全部訂完。記者說想買8號樓房子，工作人員稱，8號樓只有面積90平米和135平米兩種，均價6000元左右，已經(jīng)沒有房子了，如果昨天來交5萬塊錢排號還有機會選房，今晚上可以通過微信選房，選中的明天8點過來交全款，明天早上7點開盤，房子不能按揭貸款，必須一次性全款交清，明天開盤價格可能在6000多，2020年交房，3年的工期。

工作人員還說，我們推出720套，現(xiàn)在排號排了1200套，因為是全款，有的人錢不一定能湊齊，可能會有退房的，他讓記者耐心等待。接著他又說，一期的第一部分1200套全部賣完了，第一次和第二次開盤共賣掉2600套，均價都是5500，現(xiàn)在是第三次開盤。

記者追問:沒有預(yù)售許可證不是不讓賣房?工作人員說他知道，“我們老板現(xiàn)在采取的是以團購的名義先交5萬排號”。記者再問:已售的2600套購房者不是都交了全款?對方回答:“是的。如果有預(yù)售證就不是這個價了，現(xiàn)在買最劃算，因為價格低，再過半年預(yù)售證就下來了”。

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，取得預(yù)售許可證需要滿足三個條件:交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這三個條件具備之后，就可到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。各地為了便于監(jiān)管，會將第三個條件確定得比較具體。一般會有如此規(guī)定:對“7層以下(含本數(shù))的商品房項目已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂，7層以上的商品房項目已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程”的項目，有關(guān)部門才會向開發(fā)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，否則不允許以任何形式對外售房。即便有些地區(qū)為緩解開發(fā)商的資金緊張，也會把七層寬限為六層。

所以，以“完成7層以下結(jié)構(gòu)工程并封頂，7層以上已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程”的標(biāo)準(zhǔn)衡量，“翰海·航城”地產(chǎn)項目連地基尚未開建，明顯不具備獲得商品房預(yù)售許可的資格。那么，開發(fā)商為何敢于公開定價出售呢?

巨額預(yù)售款存在巨大風(fēng)險

為弄清事實真相，中國聯(lián)合商報記者前往尉氏縣房管所做了細致咨詢。一提到翰海·航城項目，房管所相關(guān)工作人員稱，該項目他們不好管，“房產(chǎn)商是某企業(yè)的大老板，房管所管不住，給他們下過處罰通知，但不管用，他們照樣敢賣。房管所鮑姓所長表示安排人再去查處一次”。

據(jù)專家分析，翰海·航城”項目只有幾棟樓剛打地基就敢于對外大面積公開發(fā)售房屋，按銷售人員所講，第一次和第二次開盤就銷售了2600套，再加上第三次開盤的720套，總共已賣出3300套，按平均每套100平米、均價5500計算，開發(fā)商預(yù)計收取18億元購房款。其巨大的風(fēng)險之處在于，未批先建、先售的“翰海·航城”項目能否獲得《商品房預(yù)售許可證》還是未知數(shù)。一旦這樣，眾多購房者將遭受巨額損失，進而可能釀成群體性事件，嚴(yán)重危及尉氏縣社會穩(wěn)定。

1995年1月1日起我國開始實行商品房預(yù)售制，盡管爭議頗多，這項被稱作我國房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)制度之一的制度目前已經(jīng)歷了18年。有關(guān)人士表示，自預(yù)售制實行以來，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商要取得《商品房預(yù)售許可證》的條件并不嚴(yán)苛。在這種情況下，如果政府部門不作為、監(jiān)管不力，或濫開預(yù)售許可的口子，開發(fā)商很容易將房地產(chǎn)的建設(shè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到政府頭上。近年來在我國房地產(chǎn)市場上，不斷發(fā)生爛尾樓項目和開發(fā)商卷款逃跑的事件，即表明其潛在的巨大風(fēng)險和隱憂。

記者發(fā)稿前，致電開封尉氏縣房管所執(zhí)法股李姓負責(zé)人，想進一步了解核實對"翰海·航城"的執(zhí)法監(jiān)督情況，李姓負責(zé)人說已經(jīng)對該企業(yè)進行了查處，記者要求將處罰決定書傳真或拍照發(fā)到報社，卻遭到拒絕。本報將繼續(xù)追蹤報道。記者 周磊 趙偉立