資金收緊中小房企陷危局：有的賣項(xiàng)目 有的赴港上市

與冬天還隔著一個(gè)秋天，房地產(chǎn)市場卻已經(jīng)感受到了一絲絲冷意，以中弘股份為主的中小房企因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)走上了賣身自救的道路，以弘陽地產(chǎn)為代表的另一批中小房企，為解決融資難題，敲響或正準(zhǔn)備敲響港交所大門，對(duì)接資本市場，還有那些已經(jīng)走在安全紅線外的房企，債務(wù)違約頻現(xiàn)，項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓激增。這背后是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，在“五限”基礎(chǔ)上，作為房企命脈，融資渠道和監(jiān)管被全面戴上“緊箍咒”。

7單涉房ABS被叫停

頗受市場歡迎的資產(chǎn)證券化(又稱ABS，以基礎(chǔ)資產(chǎn)的租金或者是未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，發(fā)行可交易證券的一種融資形式)產(chǎn)品遭遇中止/終止，讓房企足夠緊張的融資環(huán)境雪上加霜。

作為傳統(tǒng)融資渠道收緊之下衍生出的新型融資方式，近兩年，在資產(chǎn)證券化風(fēng)口之下，各個(gè)類型的ABS成為房企熱衷的融資選項(xiàng)之一。但是，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管的手已經(jīng)無形中從傳統(tǒng)的融資渠道伸向新型的融資渠道。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月18日為止的7月份，已經(jīng)有7單不同類型的涉房ABS遭遇中止或終止。多位券商代表表示，被中止或者是終止，有企業(yè)自身原因，諸如底層資產(chǎn)設(shè)計(jì)不符合規(guī)定，抑或是操作上的原因，但主要與當(dāng)下趨嚴(yán)的融資政策有關(guān)，審核收緊是大趨勢。

7月12日，上交所披露，“光大-國盛-保利置業(yè)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃說明書”終止審查，原定發(fā)行額為15.14億元，這距離之前的“中止”狀態(tài)不足一個(gè)月。這也是近日來多起涉房被中止/終止案例中，第一家央企代表。

此外，“中山證券-東興企融-朗詩寓長租公寓一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”遭遇中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為7.87億元;“鑫苑股份信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”遭中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為10.45億元;“國開-云南城鄉(xiāng)投保山棚改安置房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為10.5億元;萬達(dá)供應(yīng)鏈金融【1-5】號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃終止審查，擬發(fā)行金額為50億元，等等。

被中止/終止案例中，不僅涉及棚改類業(yè)務(wù)，還有長租公寓等領(lǐng)域，總金額超過100億元。在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，在底層資產(chǎn)這塊，如果純粹是為了企業(yè)融資，審核會(huì)比較嚴(yán)格，如果是長租公寓類的，還是比較支持的。

眾所周知，產(chǎn)品規(guī)模達(dá)100億元的“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、發(fā)行總額達(dá)50億元的“世茂-華能-開源住房租賃信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”等均在7月份通過。

融資全面戴上“緊箍咒”

自2016年“9·30”新政以來，銀行貸款、公司債、房地產(chǎn)信托、私募資管、股權(quán)融資等均受到嚴(yán)格監(jiān)管。方正證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，從各渠道融資申請(qǐng)難易程度上來看，目前海外債、短期融資、中期票據(jù)、定向工具、ABS發(fā)行難度較低;房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、非標(biāo)融資發(fā)行難度較大;IPO、定向增發(fā)已基本停滯。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，2018年6月份，40家典型上市房企完成融資金額共計(jì)506.85億元，雖然環(huán)比上月增加12.34%，但依然處于低位水平，是近一年來單月融資規(guī)模倒數(shù)第二低。

同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道越來越窄，境外發(fā)債難，永續(xù)票據(jù)重啟，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂觀。各個(gè)融資渠道的窗口指導(dǎo)也趨嚴(yán)。

近日，據(jù)媒體報(bào)道，此前公司債與票據(jù)之間可以互還，但為防止房企融資“渾水摸魚”，交易所和銀行間協(xié)會(huì)分別檢測通過自身相關(guān)部門發(fā)行的債務(wù)：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。還有，監(jiān)管層已限制在香港上市的內(nèi)地房企在境內(nèi)發(fā)行“熊貓債”。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，對(duì)房企來說，“熊貓債”只是很小的一個(gè)選項(xiàng)，收緊對(duì)于房企的影響不是很大。“相比熊貓債的收緊，以及發(fā)新債只能償還舊債，不能發(fā)新債的影響更大。”

海外債券的用途限制就是如此。6月27日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會(huì)宣布，房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金，僅限于歸還存量外債。

這就說明，今年房地產(chǎn)的金融政策主導(dǎo)思路仍是去杠桿，減少債務(wù)違約，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。但事實(shí)是，違約現(xiàn)象早已上演。

中小房企頻現(xiàn)債務(wù)違約

根據(jù)wind資訊顯示的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2018年1-5月債券違約持續(xù)發(fā)酵，共發(fā)生21只債券違約兌付，涉及12家發(fā)行主體。涉及房企，除上述中弘股份因?yàn)閭鶆?wù)違約走上賣股權(quán)賣項(xiàng)目的道路外，諸如拓業(yè)國際有限公司，旗下公司大連航華置業(yè)有限公司未按期歸還其股東航發(fā)投資管理有限公司委托貸款3.1億元。還有云南省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(集團(tuán))有限公司持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。

一位券商代表告訴新京報(bào)記者，中小房企基本融不到錢了，以往的銀行貸款，是看房企前100的排名，現(xiàn)在是看前50甚至是前30的排名。對(duì)于最近漲勢明顯的非標(biāo)融資，諸如房地產(chǎn)信托融資，融資日成本也水漲船高，平均成本達(dá)到10%，比去年至少漲了1.5%。另一位機(jī)構(gòu)分析師更是透露，信托融資成本高的甚至能到15%，“相比于國企和央企，民企的資金壓力更大，可以看到最近市場上出現(xiàn)的賣股賣項(xiàng)目案例，可不僅僅是小企業(yè)，還有大企業(yè)。”

對(duì)大房企來說，尤能通過規(guī)模優(yōu)勢、融資渠道和成本優(yōu)勢以及快速回款的方法來償還債務(wù)，降低杠桿，但是對(duì)中小房企來說，資質(zhì)趨嚴(yán)受限更多，劣勢盡顯，情況危急，需要警惕即將到來的兌付高峰。

wind數(shù)據(jù)顯示，2018年開始，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來信用債償付高峰期，2018-2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億、4076億、5364億、6774億、2773億，2018-2021年房企兌付壓力呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。

據(jù)方正證券分析，隨著償付高峰的臨近，再疊加金融去杠桿導(dǎo)致的債券市場出現(xiàn)的集中債務(wù)違約潮，市場對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)兌付能力的擔(dān)憂普遍加劇。

自救 1

斷臂求生賣項(xiàng)目

近一年來，中弘股份遭遇的債務(wù)危機(jī)無疑揭開了中小房企生存困境的冰山一角，這家在房地產(chǎn)業(yè)、礦業(yè)、手游業(yè)務(wù)、影視產(chǎn)業(yè)園等都有著多元布局的企業(yè)，先是募集資金被挪用，后又出現(xiàn)多次債務(wù)違約、海南項(xiàng)目遭遇停工，無奈之下進(jìn)行資產(chǎn)重組、股份定增，均又告吹。生死徘徊之際，中弘股份變賣股權(quán)與項(xiàng)目。中弘股份像是一面鏡子，折射了當(dāng)下中小房企的生存難題。

項(xiàng)目股權(quán)出售量激增

繼控股股東中弘集團(tuán)擬將持有的22.28億股中弘股份轉(zhuǎn)讓給新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司后，7月11日晚，中弘股份發(fā)布公告稱，為盤活存量資產(chǎn)，減少公司負(fù)債，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加公司流動(dòng)資金，公司擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%的股權(quán)予以海南羅勝特投資有限公司。

雪上加霜的是，這兩場交易均引來深交所問詢，未來結(jié)果不明。對(duì)中弘股份來說，危機(jī)背后是業(yè)績虧損、債臺(tái)高筑、資金鏈斷裂。據(jù)悉，截至7月16日，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為43.2億元，全部為各類借款。而2018年上半年，中弘歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損約14億元，比上年同期下降4876.59%。

如果說中弘股份的賣身是此輪房地產(chǎn)調(diào)控影響下的一個(gè)極致案例，那么激增的項(xiàng)目股權(quán)出售則是中小房企目前生存困境的真實(shí)寫照。據(jù)記者查閱北京產(chǎn)權(quán)交易所，6月份開始，涉及房地產(chǎn)類股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目猛增，單月掛牌項(xiàng)目有10個(gè)，7月份有8個(gè)，而前1-3月份掛牌項(xiàng)目為零，4和5月份僅4個(gè)。

最新的“涉房”掛牌信息顯示，港中旅(沈陽)置業(yè)有限公司擬以8.4億的底價(jià)轉(zhuǎn)讓公司51%股權(quán)。此外，武漢臨江澤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約6.5億元;北京金勝嘉誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓80%股權(quán)以及4000萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)5000萬元;海南中信國安投資開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓81%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)4.05億元。其中最大的一筆掛牌項(xiàng)目是，拓業(yè)國際有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及約11.44億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約18.24億元。

不少掛牌項(xiàng)目資不抵債

記者梳理北京產(chǎn)權(quán)交易所2018年掛牌的22個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，基本都是中小企業(yè)，以地方國資企業(yè)為主，其中有8個(gè)項(xiàng)目將股權(quán)100%轉(zhuǎn)讓，有8個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的股份超過50%。業(yè)內(nèi)人士分析，如果是純粹引入投資者，轉(zhuǎn)讓出去的股份比例不會(huì)這么高。以交出控制權(quán)的代價(jià)轉(zhuǎn)讓股份，更多意味著項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)存在問題。

的確如此，據(jù)掛牌信息顯示，不少項(xiàng)目資不抵債。截至2018年5月31日，港中旅(沈陽)置業(yè)有限公司總資產(chǎn)約10.91億元，總負(fù)債約11.11億元，凈利潤虧損414.61萬元;海南中信國安投資開發(fā)有限公司總資產(chǎn)約19.17億元，總負(fù)債22.1億元，凈利潤虧損3914.87萬元。

長期以來，借用高杠桿成為房企實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的主要手段，但是往往，在遭遇房地產(chǎn)嚴(yán)控、融資政策收緊之際，急速擴(kuò)張、布局單一、融資渠道受限的中小房企首當(dāng)其沖。

諸如布局環(huán)北京房地產(chǎn)市場特別是北三縣的房企，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策下，市場冰凍，銷售不佳。還有海南房地產(chǎn)市場，環(huán)保督察以及最嚴(yán)限購之下，多家房企填海項(xiàng)目暫停施工與營業(yè)，不少更是龍頭房企。

在房企人士看來，相比于大企業(yè)自身的規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、融資等優(yōu)勢，中小企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，如果其中某一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，就可能牽一發(fā)而動(dòng)全身。還有房企戰(zhàn)投層面的人士透露，目前以下兩種房企特別危險(xiǎn)，一是前幾年擴(kuò)張?zhí)汀⑤^為激進(jìn)的企業(yè)，二是布局單一的企業(yè)，尤其是布局三四線城市的房企。碧桂園叫停“全覆蓋”戰(zhàn)略，是一個(gè)很強(qiáng)的信號(hào)。

禹洲集團(tuán)董事長、禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安表示，現(xiàn)在整個(gè)融資體系緊繃，如果再持續(xù)半年左右，可能有一些中小甚至中等房地產(chǎn)商都會(huì)倒閉。

自救 2

赴港上市求“解渴”

在監(jiān)管政策收緊的情況下，中小房企的融資變得越來越艱難。房企最主要的外部融資渠道，銀行貸款正在向中小房企關(guān)上融資的大門。與此同時(shí)，中小房企正身處于“大魚吃小魚”的殘酷生存環(huán)境下，它們將赴港上市視作融資最后的閘口，也視其為翻身一躍的龍門。

中小房企處境艱難

弘陽地產(chǎn)赴港上市時(shí)的一聲啰鳴或許也是其自救的號(hào)角。在監(jiān)管政策收緊、融資困難的困境下，以弘陽地產(chǎn)為代表的中小房企企圖以上市做最后的沖刺。

在上市之前，弘陽地產(chǎn)處于“極度缺錢”的境遇之中。一方面，弘陽地產(chǎn)債臺(tái)高筑，弘陽地產(chǎn)的招股書則顯示，自2015年至2017年，弘陽的資本負(fù)債比例分別為119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趨勢。同時(shí)，其未償還銀行貸款數(shù)額也逐年上升，分別為31.77億元、55.24億元及68.65億元。另一方面，弘陽地產(chǎn)正在從區(qū)域化的房企向全國后布局?jǐn)U張，擴(kuò)張中資金缺口也正在擴(kuò)大，截至2017年底，弘陽錄得經(jīng)營活動(dòng)負(fù)現(xiàn)金流量凈額約35億元。

與此同時(shí)，擴(kuò)張中的弘陽地產(chǎn)還不得不面對(duì)政策收緊之下對(duì)中小房企的融資排斥。房企最主要的外部融資渠道，銀行貸款正在向中小房企關(guān)上融資的大門。

據(jù)了解，現(xiàn)階段，銀行開發(fā)貸對(duì)房企資質(zhì)要求較高，銀行內(nèi)部有針對(duì)房企的“白名單”，即主要針對(duì)全國前30強(qiáng)房企，而中小房企自然不在“白名單”之列。

另一方面，在股權(quán)融資之外，房地產(chǎn)企業(yè)融資的非標(biāo)渠道也越收越窄。從銀監(jiān)會(huì)的官方定義上來看，非標(biāo)準(zhǔn)化債務(wù)融資工具是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權(quán)型資產(chǎn)，按渠道來劃分，銀行主要通過信托公司、保險(xiǎn)公司、證券公司和基金子公司進(jìn)行非標(biāo)投資。

而目前，這四個(gè)非標(biāo)融資的渠道也越收越窄，基金子公司和券商渠道已被叫停，而信托貸款和私募股權(quán)不僅限制眾多，而且融資利率高達(dá)10%以上。

在非標(biāo)渠道代價(jià)高昂的情況下，此前回落的公司債也出現(xiàn)回潮現(xiàn)象。但是，對(duì)中小房企而言，公司債的門檻也同樣讓人“望而卻步”，“境內(nèi)外上市房企”“央企”“房地產(chǎn)協(xié)會(huì)排名前100”等硬條件也橫亙?cè)诿娣健?/p>

不僅如此，據(jù)方正證券研究所研究報(bào)告，公司債、中票、海外債利率近兩年持續(xù)上升。其中，公司債利率已經(jīng)從2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%，上升了1.3%。

赴港上市成“救命稻草”

在多種渠道收緊的情況下，中小房企又將目光投向股權(quán)融資，而國內(nèi)IPO審批嚴(yán)格、排隊(duì)較多，上市難度和時(shí)間成本較高，對(duì)資金具有迫切需求的中小型房企最終將目光鎖定到了港股。

不只是弘陽地產(chǎn)赴港上市，正在籌劃赴港上市的上海本土房企大發(fā)地產(chǎn)，在招股書中直截了當(dāng)?shù)靥岬剑汗緹o法保證將有充足資金，也無法保證可以按照商業(yè)上的合理?xiàng)l款取得額外融資，甚至根本無法取得額外融資。

的確，赴港上市的意義對(duì)大發(fā)來講已經(jīng)成為“救命稻草”。招股書中的數(shù)據(jù)顯示，2015年到2017年12月31日，大發(fā)的凈經(jīng)營現(xiàn)金流量都為負(fù)數(shù)，約為-7.92億元及-23.94億元。在負(fù)債方面，2015年到2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%及269.8%。

報(bào)告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)未償還銀行貸款分別為33.07億元、28.26億元、39.75億元。此外，截至2017年12月31日，大發(fā)地產(chǎn)未償還信托融資及其他融資占公司總借貸的33.6%。2017年，大發(fā)共與平安信托、中國華融及中航信托三家金融機(jī)構(gòu)訂立五單信托融資計(jì)劃，規(guī)模近20億元，利息最低為8.3%，最高達(dá)12.9%。債臺(tái)高筑、融資成本高也倒逼大發(fā)地產(chǎn)沖刺港股IPO。

前有成功赴港上市的正榮、融信、弘陽，后有籌謀上市的大發(fā)、美的、寶能……在行業(yè)集中度越來越高的情況下，赴港上市成為中小房企去杠桿、融資進(jìn)而謀求規(guī)?；l(fā)展的自救途徑。(記者 段文平)