地產(chǎn)央企業(yè)績分化格局顯現(xiàn) 重組整合步伐將提速

2018年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面日益穩(wěn)固。雖然房企總體銷售規(guī)模保持了較高的增長，但業(yè)績增速較去年同期及全年有所放緩。其中，從地產(chǎn)央企的整體表現(xiàn)來看，一方面企業(yè)間業(yè)績分化格局逐漸顯現(xiàn)，另一方面重組整合步伐將提速。

據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)公開的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。集中度達(dá)到歷史新高度，TOP100上升至69.3%。此外，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過400億。

其中，21家地產(chǎn)央企在規(guī)模增長的同時，分化格局也在持續(xù)。保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地躋身TOP10。招商蛇口與中國金茂進(jìn)入TOP20。中國鐵建、保利置業(yè)則位列TOP50。中糧地產(chǎn)、中國中鐵、華僑城、電建地產(chǎn)、中冶置業(yè)和中交地產(chǎn)跨入TOP100。五礦地產(chǎn)及葛洲壩地產(chǎn)等其余8家企業(yè)則排在TOP100之外。

據(jù)部分地產(chǎn)央企發(fā)布的公告顯示，大部分企業(yè)已完成全年目標(biāo)過半，也有企業(yè)并未達(dá)到預(yù)期。其中，完成業(yè)績超過年度目標(biāo)50%的分別是：中國金茂上半年累計取得簽約及成交銷售金額共計717.62億元，完成年度目標(biāo)的71.8%;上半年保利置業(yè)及其子公司連同其合營及聯(lián)營公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約241億元，完成年度目標(biāo)的60.3%;中國鐵建的房地產(chǎn)板塊上半年簽約銷售額410.2億元，完成年度目標(biāo)的54.7%;保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2153.12億元，完成53.8%的全年目標(biāo)總額;中海地產(chǎn)上半年銷售金額為1217億元，完成52.5%的全年目標(biāo)總額。

而完成業(yè)績低于年度目標(biāo)50%的有：招商蛇口上半年簽約銷售金額為750.96億元，完成全年目標(biāo)的49.7%;五礦地產(chǎn)上半年錄得簽約銷售額約為28.1億元，僅完成全年目標(biāo)的18.7%。五礦地產(chǎn)在公告中解釋稱，公司今年前6個月的簽約額與去年同期相若，而根據(jù)銷售計劃，大部分開發(fā)項(xiàng)目將集中在下半年開盤預(yù)售，有信心完成全年度目標(biāo)。

“基于市場不斷發(fā)展和演變的現(xiàn)實(shí)，一些地產(chǎn)央企的先天優(yōu)勢開始喪失，當(dāng)前總體感覺在慢慢掉隊(duì)。”一位大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然在整體上并沒有表現(xiàn)出太多的擴(kuò)張趨勢，但隨著部分地產(chǎn)央企逐步完成整合重組任務(wù)，其發(fā)力的跡象或在下半年有所體現(xiàn)。

日前，國資委就中央企業(yè)重組整合工作方面提出了明確要求，下一階段要充分認(rèn)識重組的重要意義和整合任務(wù)的復(fù)雜性、艱巨性，進(jìn)一步加大工作力度，扎實(shí)推進(jìn)整合融合，確保實(shí)現(xiàn)重組預(yù)期目標(biāo)。

據(jù)了解，自2016年以來，被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的21家央企中，中交、保利、中航、五礦、中冶、中房等在內(nèi)至少有10家已啟動內(nèi)外整合重組。其中，早先起步的華潤置地、中海地產(chǎn)等第一梯隊(duì)企業(yè)的重組已基本完成，緊隨其后的中交、五礦、中糧和保利等地產(chǎn)央企正在加速重組整合步伐。

2018年7月24日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬收購大悅城地產(chǎn)59.59%股權(quán)，重構(gòu)集團(tuán)地產(chǎn)資源。收購?fù)瓿珊?，公?019年歸母凈利潤相比收購前預(yù)計增厚超過四成，商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)雙輪業(yè)務(wù)將獲得較大補(bǔ)強(qiáng);6月20日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司公告稱，與保利地產(chǎn)的整合已經(jīng)到尾聲，保利(香港)控股有限公司股權(quán)變更完成交割。雙方股權(quán)交割完成后，保利地產(chǎn)不會并表保利置業(yè)，仍將由保利集團(tuán)合并其財務(wù)報表，但是未來境內(nèi)所有新增的項(xiàng)目都將會由保利地產(chǎn)為主來開發(fā);中交集團(tuán)為推進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合，早在2015年便出資成立了中交地產(chǎn)集團(tuán)，負(fù)責(zé)中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營和管理。關(guān)于整合工作情況，中交房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理周濟(jì)透露，中交房地產(chǎn)集團(tuán)作為中交集團(tuán)的二級子公司，它的全面改革試點(diǎn)實(shí)際上在兩年前已經(jīng)拉開序幕，今年年底重組整合方案就會全面落地和推進(jìn);此外，五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)的重組至今未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，而在業(yè)績表現(xiàn)上，后者也是優(yōu)于前者。對此，五礦地產(chǎn)副主席兼董事總經(jīng)理及執(zhí)行董事何劍波曾表示，盡管還沒具體的整合計劃，但首先要做的事情就是業(yè)務(wù)協(xié)同。

平安證券綜合研究所一份研究報告指出，央企整合大風(fēng)再起，地產(chǎn)央企整合重組將成為未來行業(yè)重大趨勢。隨著央企做大規(guī)模，作為整合方，龍頭地產(chǎn)企業(yè)有望通過整合和并購，補(bǔ)充土地資源，并促進(jìn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，從而對地產(chǎn)板塊的估值有正面作用。

“通過內(nèi)外部整合，企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)和資源高效利用，減少同業(yè)競爭，未來這種重組整合的情況會越來越多。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析指出，對于很多大的品牌房企來講，更多地是通過央企重組的機(jī)會去擴(kuò)大土儲和資產(chǎn)，在接下來的規(guī)?；偁幹?，爭取行業(yè)話語權(quán)。“盡管目前很多整合重組都在洽談，但央企本身涉及的業(yè)務(wù)板塊比較復(fù)雜，推進(jìn)速度不一定那么快，還是需要一個過程的。”(王日晨)