一線城市租金環(huán)比普漲多地出臺(tái)租賃市場(chǎng)政策規(guī)范

導(dǎo)讀

7月份，從環(huán)比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。盡管一、二線城市均處在租金上揚(yáng)階段，但漲幅出現(xiàn)較大差異，二線城市租金環(huán)比上漲均低于1%，上漲水平不及一線城市。

進(jìn)入下半年，隨著租賃市場(chǎng)旺季的到來，多地開始密集發(fā)布政策，加大租賃供應(yīng)，規(guī)范租賃市場(chǎng)。一些大城市租金環(huán)比上漲，其中一線城市漲幅較大。

7月以來，北京、深圳、武漢、成都等地均發(fā)布了租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策，內(nèi)容涉及租賃補(bǔ)貼、房源供應(yīng)、交易規(guī)范等多個(gè)方面。

分析人士指出，以存量房市場(chǎng)為主的一線城市和部分人口凈流入的二三線城市，租賃市場(chǎng)規(guī)模大、需求旺，加快這些城市的住房租賃制度建設(shè)，是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的必要選擇。

一線城市租金上漲快

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月份，從環(huán)比看北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金均較上月上漲。同比來看，北京、廣州、天津、武漢、杭州下跌，其余城市均有上漲，其中成都漲幅最大。

對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，主要城市的租金上漲，一方面與當(dāng)前暑期的時(shí)間點(diǎn)有關(guān)，大量畢業(yè)大學(xué)生使得這些城市新增大量租房需求;另一方面，過去幾年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，租金回報(bào)率有所下降，從長(zhǎng)期來看，租金回報(bào)率會(huì)必然出現(xiàn)一定程度的回升。

值得注意的是，盡管一、二線城市均處在租金上揚(yáng)階段，但漲幅出現(xiàn)較大差異。

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，四大一線城市中，北京近一月租金達(dá)到93元/月·平，環(huán)比上漲0.73%。上海的租金則達(dá)到75.8元/月·平，環(huán)比上漲1.77%。此外，深圳、廣州的租金也分別上漲了1.55%和1.58%。

武漢、杭州、成都、西安、天津等二線城市，租金環(huán)比上漲均低于1%，環(huán)比上漲水平不及一線城市。

“7月市場(chǎng)主要反映暑假市場(chǎng)，以大學(xué)生群體為主。”我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，一二線城市價(jià)格上漲幅度的反差，意味著一線城市依然是高校畢業(yè)生等人才聚集的方向。

旺盛的租賃需求和相對(duì)龐大的租賃市場(chǎng)，也讓已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)的一線城市和一些人口凈流入的二線城市，成為租賃住房供應(yīng)力度最大，而且規(guī)范租賃市場(chǎng)政策改革嘗試最多的地區(qū)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份共有6個(gè)城市成交自持用地10宗，成交企業(yè)自持面積約16.3萬平方米。

具體來看，上海成交4宗自持地塊，其中2宗為租賃用地，而天津則成交2宗自持地塊，自持比例分別為10%和5%。此外，浙江嘉興成交當(dāng)?shù)厥鬃谧赓U地塊。

不過，此類自持地塊的開發(fā)模式還未找到“最優(yōu)解”。胡景暉認(rèn)為，目前還沒有成熟的自持案例出現(xiàn)，一方面前一階段地方政府的支持動(dòng)力不足，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型摸索尚未到位。

多維度政策出臺(tái)

進(jìn)入2018年下半年，在“租售并舉”背景下，各地開始出臺(tái)規(guī)范租賃住房市場(chǎng)的政策，內(nèi)容涉及住房供應(yīng)、市場(chǎng)規(guī)范、租賃補(bǔ)貼等各個(gè)方面。

租賃補(bǔ)貼方面，7月11日武漢市房管局出臺(tái)《武漢市外來務(wù)工人員公租房保障暫行辦法》并征求意見。該辦法指出，符合條件的外來務(wù)工申請(qǐng)人每人每月可拿到240元租房補(bǔ)貼，領(lǐng)取補(bǔ)貼時(shí)間累積不超過36個(gè)月，每人累積補(bǔ)貼額度不超過8640元。7月31日，廣州發(fā)文擬上調(diào)公共租賃住房收入線準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將住房租賃補(bǔ)貼從25元/平方米調(diào)整為30元/平方米，家庭租金支出實(shí)行15%封頂制度。

房源供應(yīng)方面，7月12日，佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、庫存的商業(yè)、商務(wù)辦公用房，符合條件的可申請(qǐng)改建為租賃住房。7月18日，天津市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，規(guī)定自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。

需求群體方面，7月31日，北京提出可以通過租賃型住房滿足高收入群體住房需求。而深圳則出臺(tái)新政，將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員，以及先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍，加大對(duì)各類人才和中低收入市民的覆蓋面。

而在交易程序等其他方面，各地新政也有涉及。北京在7月末出臺(tái)的新版合同示范文本要求，未經(jīng)約定出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。而武漢規(guī)定租賃合同租期不得超過20年，并就增加租賃住房供應(yīng)、培育租賃企業(yè)、規(guī)范租賃住房管理等方面提出一系列具體支持政策。成都則發(fā)文規(guī)范拍賣土地配建租賃住房的建設(shè)、裝修和管理。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，在規(guī)范租賃市場(chǎng)的過程中，必須加大對(duì)中介的管理力度。

夏丹指出，租賃市場(chǎng)主要存在三類與平臺(tái)相關(guān)的問題，一是哄抬房?jī)r(jià)的問題，在這一輪管控中，預(yù)期管理是非常重要的一環(huán)，從預(yù)期上要對(duì)中介和開發(fā)企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)的行為進(jìn)行管理。二是在中介實(shí)際操作過程中，協(xié)助業(yè)主、房東進(jìn)行陰陽合同的處理問題，此類行為逃避管制，讓政策沒有達(dá)到該有的調(diào)控效果，擾亂市場(chǎng)價(jià)格。三是黑中介對(duì)房客進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的騷擾。

胡景暉則指出，要實(shí)現(xiàn)租賃市場(chǎng)的規(guī)?；?，首先應(yīng)當(dāng)推動(dòng)房屋租賃立法，改變上位法缺位的現(xiàn)狀。其次，應(yīng)加大對(duì)規(guī)?；⒁?guī)范化中介機(jī)構(gòu)的扶持和幫助力度，防止市場(chǎng)劣幣驅(qū)逐良幣。最后，應(yīng)當(dāng)采取激勵(lì)和問責(zé)措施，增強(qiáng)地方政府推出租賃住房用地、集體建設(shè)用地用作租賃住房的動(dòng)力，增加租賃住房供應(yīng)。