濟南樓市降價和促銷愈演愈烈　究竟是何原因?

14日,本報報道《為了拉客來看房,不惜自費發(fā)紅包》一文后引發(fā)社會關(guān)注。圍繞難以完成的銷售指標(biāo),開發(fā)商或降價促銷,或不敢定價,又或是變更樓盤操盤方。濟南樓市降價和促銷愈演愈烈,究竟是何原因?開發(fā)商的日子越來越難過,究竟是什么帶來的?即將入市的高價地,還有沒有市場?

完成全年銷售目標(biāo)

下半年壓力很大

從事地產(chǎn)營銷的劉磊(化名),所在的地產(chǎn)公司最近日子不太好過。年初山東公司制定的銷售指標(biāo)是150億,如今大半年過去了,十多個項目沒有一個賣得好的。“上半年只完成了50億,這意味著下半年要賣出去100個億。”他說。

雖然劉磊公司的供應(yīng)量主要集中在下半年,但是主戰(zhàn)場濟南的9個項目,要不集中在章丘、濟陽的外圍區(qū)縣,要不就是拿的高價地,內(nèi)部預(yù)期普遍不太樂觀。“如果完不成任務(wù),意味著年終獎金就拿不到了。”劉磊說,他去年的年終獎是一筆不菲的收入。

和劉磊一樣,王鵬(化名)所在的公司最近銷售壓力也比較大。雖然公司上半年已完成100億的指標(biāo),但面對全年150億的指標(biāo),他并不太樂觀。“2013年公司上半年賣了32億,但下半年只賣了7億。現(xiàn)在市場給人的感覺有點像2013年的樣子。其實從今年6月開始市場就不好了,行業(yè)下行的速度快得讓人猝不及防,尤其是最近房子基本賣不出去了,市場很可能會大轉(zhuǎn)向。”王鵬說。

記者從多家公司了解到,上半年濟南多數(shù)房企都沒完成半年任務(wù),和年初制定的高指標(biāo)相去甚遠,整體的銷售情況都不樂觀。以高新區(qū)北側(cè)的一個樓盤為例,今年7月該樓盤推出了幾百套房源,面積在120㎡到180㎡之間,單價25000元到28000元,結(jié)果只賣出去了一二十套,成交情況非常不理想。

銷售預(yù)期差

開盤時間一再推遲

由于指標(biāo)壓力過重,上半年完成率不佳,加上市場日趨變冷,不少開發(fā)商對新項目不敢定價,即使定價也調(diào)低了開盤的預(yù)期。

市民田亮(化名)最近半年一直在看房子,已經(jīng)明顯感受到了市場的變化和置業(yè)顧問態(tài)度的轉(zhuǎn)變。他前期去南部華潤公園九里看6層洋房,置業(yè)顧問表示預(yù)期在3萬元/平米上下。“最近給我電話,說6層洋房預(yù)計23000元/平米左右。”前期去東部濟南萬達城看房,置業(yè)顧問表示價格在18000元上下,近期則表示價格可能在16000元-17000元。“6月份去看房,置業(yè)顧問說預(yù)期7月份開盤,如今都8月了還沒有開盤,置業(yè)顧問說可能要到8月底。”田亮說。

田亮稱,近期位于三孔橋街的山鋼錦繡華府首次開盤,開盤價在16000元-18000元,低于周邊二手房成交價不少。該樓盤是2016年拿的最后一批低價地,但是兩年時間遲遲沒有開盤,本來預(yù)期會挺高的,沒想到會開到這個價格。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,近期不少樓盤開盤加推價格預(yù)期都不高,像中新國際城單價15500元帶裝修,中新錦繡天地14800元帶裝修,整體銷售情況還不錯。“這些樓盤拿地比較早,前期地價比較低,如果市場變差,不排除精裝變毛坯,甚至繼續(xù)調(diào)低價格的可能性。”該人士表示。

高價地成棘手難題

有樓盤更換操盤方

在前兩年市場好的時候,開發(fā)商對市場預(yù)判高,拿了不少高價地,其中以漢峪片區(qū)、長嶺山片區(qū)和唐冶片區(qū)最為集中,如今一兩年過去了,這些高價地都面臨著入市問題。對此,有的開發(fā)商選擇了延遲入市,等待下一輪市場熱點的到來,而有的地塊則選擇了合作開發(fā),做優(yōu)產(chǎn)品。

作為高價地最為集中的漢峪片區(qū),其中金科的兩幅地塊樓面地價都在14000元以上,而另一幅地塊樓面地價則在18000元以上,保利的一幅土地當(dāng)時的成交價也在18000元以上,這些地塊上市后都面臨著高壓力。

一路之隔的長嶺山片區(qū),去年也產(chǎn)生了不少高價地。一位業(yè)內(nèi)人士表示,無論是路勁雅居樂聯(lián)合體13000多元的拿地價,還是旭輝銀盛泰15000多元的土地價,都是棘手的難題。“因為一兩公里外的幾個樓盤,15000元帶裝修的售價,銷售也沒有多火爆。”該人士表示唐冶片區(qū)的高價地可能會更麻煩。

因為市場轉(zhuǎn)冷,銷售不佳,一些多方合作樓盤面臨著更換操盤方的問題。位于工業(yè)北路的翡麗公館自從去年開盤以來,就長期銷售不佳,今年一度一平米降價三四千元,但是銷售始終沒有太大的起色,據(jù)悉目前操盤方已經(jīng)由保利更換為世茂。

而有的企業(yè)由于對地產(chǎn)板塊不看好,已經(jīng)開始了公司戰(zhàn)略調(diào)整,開始不拿地或收購一些二手地。一些開發(fā)企業(yè)的年度計劃也在不斷下調(diào)。

市場冷凍之前

早開盤早搶客戶

談到下半年行業(yè)發(fā)展預(yù)測,業(yè)內(nèi)人士劉磊稱,由于公司拿地單價很高,高位站崗,大幅降價很難,最有效的辦法就是在市場冷凍之前,盡可能早開盤早搶占客戶。“一些前期拿地價格比較低的地塊,如華山、雪山、潘田片區(qū)的多個樓盤,一旦市場冰凍,有降價的空間,也具備打價格戰(zhàn)的實力。”他說。

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說,一系列調(diào)控政策出臺后,很多開發(fā)商會面臨資金緊張的問題,在這種情況下開發(fā)商只能加速賣房子,加速回款,搞起促銷,比如章丘、濟陽的房價就降了。

例如位于旅游路東段的三盛國際公園,最近推出98平方米兩室和125平方米三室,通過一些中介渠道等釋放出特價19999元,而此前的價格為25000元左右,降幅巨大。

“此前激進擴張,瘋狂拿地的開發(fā)商,在這種情況下就面臨較大的壓力?，F(xiàn)在也出現(xiàn)了很多土地流拍的現(xiàn)象,表明市場降溫,預(yù)計這種冷卻會持續(xù)一段時間。”朱江說。

山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海分析,政府的一系列政策發(fā)布后,開發(fā)商資金流緊張,所以會強化銷售,加大回款,市場的預(yù)期也隨之發(fā)生改變。

對于未來市場發(fā)展趨勢,孫大海認(rèn)為,未來的市場還是會逐漸趨于穩(wěn)定,整個市場基本會與2017年持平,價格上漲是不太可能了,但是也不存在大降的可能。