小區(qū)電梯廣告收入歸誰?物權(quán)編：擬明確歸全體業(yè)主所有

"小區(qū)電梯內(nèi)廣告歸全體業(yè)主所有!""物業(yè)公司欠你一筆錢，但他們不會告訴你!"搜索"物業(yè)公司""小區(qū)廣告收入"等關(guān)鍵詞，立即會出現(xiàn)不少類似的標題。不少讀者會疑惑，小區(qū)廣告收入歸業(yè)主所有，我咋不知道?這個還沒有在全國范圍內(nèi)形成共識的"利好消息"，或?qū)⒈涣⒎鞔_。第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編(草案)》(以下簡稱"草案")27日提請常委會首次審議。其中，物權(quán)編草案加強對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護，規(guī)定：物業(yè)改變小區(qū)外墻、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定;明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。

【案例】業(yè)主要求物業(yè)公司公示廣告明細被拒，打官司獲勝

燈箱廣告、電梯口視頻廣告、電梯內(nèi)框架及視頻廣告、車庫門廣告……走進城市小區(qū)，各種廣告五花八門，常換常新。那么問題來了，小區(qū)內(nèi)的廣告收入，究竟應(yīng)該歸其誰所有?是全體業(yè)主還是物業(yè)管理公司?業(yè)主有沒有權(quán)利過問?

武女士居住在鄭州市中原區(qū)一小區(qū)，她發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)利用小區(qū)公共部位發(fā)布廣告，認為物業(yè)公司進行了有償經(jīng)營，遂希望物業(yè)公布利用了哪些類型的業(yè)主共有資產(chǎn)、設(shè)施及空間，以及收費明細和資金處置信息。不過，物業(yè)公司認為，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主享有的法定權(quán)利，但范圍不能無限擴大，對于武女士的要求置之不理。

武女士隨后將物業(yè)公司告上法庭。鄭州市二七區(qū)法院審理后認為，按照物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。最終支持了武女士的訴求。

這樣的訴訟不是個例，更多的矛盾發(fā)生在法庭之外。2018年年初，鄭州市某小區(qū)的業(yè)主，為表達抗議，拆掉了小區(qū)內(nèi)設(shè)置的約50塊框架廣告牌，對物業(yè)利用小區(qū)公共場所實施營利且收益的去向提出懷疑。

業(yè)主王先生稱，他們曾與物業(yè)溝通，希望物業(yè)公示小區(qū)電梯廣告的收入和使用情況，但物業(yè)未公示。他們在考慮之后，遂將電梯內(nèi)的廣告牌拆掉了，目的是提醒物業(yè)，按照新的物業(yè)管理條例要求，公示物業(yè)費及電梯廣告的使用情況。

【現(xiàn)狀】小區(qū)廣告費到底歸誰?現(xiàn)行物權(quán)法未明確，各地物業(yè)管理條例規(guī)定不一

業(yè)主要求物業(yè)公示收入明細的要求過分嗎?小區(qū)廣告費到底歸誰?

記者了解到，業(yè)主們要求物業(yè)公示廣告費去向，依照的是于2018年開始實施的新修訂的《河南省物業(yè)管理條例》。該條例第十六條規(guī)定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況業(yè)主享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

該條例第三十九條提到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況。

"根據(jù)我國現(xiàn)行的物權(quán)法、物業(yè)管理條例，并未明確規(guī)定公共部分產(chǎn)生的收益的歸屬。"北京大成(鄭州)律師事務(wù)所律師馬瑞介紹說，比如河南省物業(yè)管理條例只確定了業(yè)主對這筆費用有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》第54條則規(guī)定"利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。"

那么，為啥有很多網(wǎng)友奔走相告，小區(qū)廣告費歸全體業(yè)主所有呢?馬瑞介紹，一方面是各地出臺的物業(yè)管理條例具體內(nèi)容不同，有些地方的物業(yè)管理條例做出了規(guī)定;另一方面則是法院對于個案的相關(guān)判例，業(yè)主勝訴。

比如最高人民法院公布的一起無錫市的物業(yè)糾紛案。無錫市錫山區(qū)人民法院一審認為：共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益，在沒有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。

【修法】物權(quán)編草案明確：共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

業(yè)主對于小區(qū)廣告的權(quán)利，未來或?qū)U大，且更為明確。

第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編(草案)》(以下簡稱"草案")27日提請常委會首次審議。其中，物權(quán)編草案加強對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護。這一修改，主要是針對實踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等進行營利的行為。

對此，草案增加規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動，應(yīng)由業(yè)主共同決定。

此外，草案還明確：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

不過，一個小區(qū)很大，住戶也多，如何才能算是業(yè)主共同決定呢?草案也考慮到了這一點，為了解決物業(yè)管理活動中，業(yè)主作出決議難的問題，適當(dāng)降低了業(yè)主作出決議的門檻。規(guī)定：業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決。參加表決不必全部同意，經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意即可。

【建議】擔(dān)心"多個和尚沒水吃"?律師表示，單個業(yè)主也可以起訴

草案此項規(guī)定，對于廣大業(yè)主來說，是個利好消息。但不免有讀者擔(dān)心，小區(qū)那么大，雖然不少人都對廣告收入及去向有疑惑，但大家都多一事不如少一事，"多個和尚沒水吃"，萬一物業(yè)公司缺乏監(jiān)管，不愿意將廣告收入用在業(yè)主身上咋辦?單個業(yè)主可以起訴嗎?

對此，馬瑞介紹，民法典各分編草案是一部海納百川的法典，上述探討的幾項新規(guī)，也是提綱挈領(lǐng)的法律規(guī)定。一旦草案通過，隨后相關(guān)的法律、法規(guī)、條例、細則等都會做出相應(yīng)的修改。屆時，小區(qū)廣告費用歸業(yè)主所有，不再是一個需要探討的話題，而是一條需要遵守的法律。物業(yè)公司應(yīng)逐步從被動公示轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃优浜希怯浐眯^(qū)內(nèi)各個業(yè)主的人口、面積等，在利用公共空間做廣告前，主動征求業(yè)主們的同意，并公布去向。

草案通過后，如果物業(yè)公司并未主動公示，業(yè)主可以單獨提起訴訟維權(quán)，一方面可以要求停止侵害，一方面可以要求公示資金去向，保證公共空間收益，用在公共空間上，而不是私充了某些個人的"腰包"。(段偉朵)