近日，剛登陸港交所不久的弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“弘陽(yáng)地產(chǎn)”，股票代碼：01996)對(duì)外發(fā)布了上市以來(lái)的首份成績(jī)單——2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。當(dāng)期，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.6億元，較上年同期減少約0.8%;實(shí)現(xiàn)歸屬本集團(tuán)凈利潤(rùn)約6.5億元，較上年同期減少約2.8%?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者通讀弘陽(yáng)地產(chǎn)IPO招股書(shū)及其中報(bào)等公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，與半年報(bào)業(yè)績(jī)下滑相互印證的是，近年來(lái)其營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等主要業(yè)績(jī)指標(biāo)均呈現(xiàn)拋物線式波動(dòng)。弘陽(yáng)地產(chǎn)高速擴(kuò)張的同時(shí)，近三年負(fù)債率日趨攀升、現(xiàn)金流不斷下滑。此外，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。

營(yíng)收、凈利潤(rùn)

均呈拋物線式波動(dòng)

公開(kāi)報(bào)道顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)創(chuàng)立于1996年，是一家集商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)于一體的多元化、綜合型集團(tuán)公司。最早在南京以建材批發(fā)市場(chǎng)起家，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，其業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域主要集中于長(zhǎng)三角地區(qū)。

招股書(shū)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)2015—2017年的收入分別為53.77億元、87.75億元、61.4億元，營(yíng)業(yè)收入并不穩(wěn)定，且呈現(xiàn)出拋物線式的波動(dòng)態(tài)勢(shì)。相應(yīng)地，其凈利潤(rùn)也發(fā)生了相同曲線的波動(dòng)：2015—2017年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售是弘陽(yáng)地產(chǎn)的主要收入來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2015—2017年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售收入分別為51.24億元、85.49億元和59.38億元，分別占同期總收入的95.3%、97.4%及96.7%。

就業(yè)績(jī)變動(dòng)情況，弘陽(yáng)地產(chǎn)在招股書(shū)中坦言：“我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很大程度上取決于多項(xiàng)因素，包括我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的安排及物業(yè)銷售的時(shí)間，因此可能每年都出現(xiàn)重大波動(dòng)。我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦可能因其他因素而出現(xiàn)波動(dòng)，包括土地出讓金、開(kāi)發(fā)成本、行政開(kāi)支、銷售及營(yíng)銷開(kāi)支等開(kāi)支波動(dòng)，以及我們物業(yè)的市場(chǎng)需求變動(dòng)。”

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然弘陽(yáng)地產(chǎn)已于2017年開(kāi)啟了全國(guó)化布局之路并相繼成立中山、武漢、杭州、重慶、昆明等城市分公司，但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，目前其仍屬于典型的區(qū)域型房企。資料顯示，其儲(chǔ)備項(xiàng)目中大部分位于南京、蘇州等長(zhǎng)三角地區(qū)，余下少量項(xiàng)目位于三四線城市。

負(fù)債率一路攀升

現(xiàn)金流持續(xù)下降

記者注意到，弘陽(yáng)地產(chǎn)在招股書(shū)中重點(diǎn)揭示了居高不下的負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)和日趨下滑的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。弘陽(yáng)地產(chǎn)稱：“我們面臨銀行借款、債券發(fā)行、信托及其他融資安排下若干契約或限制有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)我們的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。”

財(cái)報(bào)顯示，2015年末、2016年末和2017年末，弘陽(yáng)地產(chǎn)的資本負(fù)債比率分別為119.4%、136%和137.5%。弘陽(yáng)地產(chǎn)表示，資本負(fù)債比率增加主要由相同年度總貸款及借貸水平整體增加所致。2015年末至2017年末，公司各期借款總額分別為56.64億元、76.91億元和116.3億元，2017年末較2015年末大幅增長(zhǎng)了105.33%。

記者注意到，弘陽(yáng)地產(chǎn)在招股書(shū)中多次提及了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：“我們有可能無(wú)法獲得充沛的資金支持未來(lái)的土地獲取及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且該資金資源可能無(wú)法按商業(yè)上合理的條款獲得，甚或根本無(wú)法獲得”、“我們擁有債務(wù)且日后或會(huì)產(chǎn)生額外債務(wù)，及我們或不能產(chǎn)生充足現(xiàn)金以履行我們現(xiàn)有及未來(lái)的債務(wù)。日后，我們或會(huì)不時(shí)需要大量額外債務(wù)及或有負(fù)債。”

值得投資者重點(diǎn)關(guān)注的是，在弘陽(yáng)地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~卻在持續(xù)下降，呈現(xiàn)出日趨枯竭的態(tài)勢(shì)。財(cái)報(bào)顯示，2015—2017年，弘陽(yáng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為23.9億元、8.91億元和-34.98億元。其中，2016年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較2015年下降了62.72%，2017年則較2016年大降了492.59%。弘陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)此解釋稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)且需要大量資本，且期間內(nèi)進(jìn)行了土地收購(gòu)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

弘陽(yáng)地產(chǎn)在揭示現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也稱：“我們未必能按商業(yè)上合理?xiàng)l款取得充足資金(不論通過(guò)銀行貸款、公司債券、信托融資或其他安排)進(jìn)行土地收購(gòu)及未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或根本無(wú)法取得所需資金。我們無(wú)法向閣下保證，我們?nèi)蘸蟛粫?huì)錄得負(fù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~。負(fù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~可能損害我們作出必要資本開(kāi)支的能力、限制經(jīng)營(yíng)靈活性及對(duì)我們擴(kuò)展業(yè)務(wù)及提高流動(dòng)性的能力造成不利影響。”

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，股本回報(bào)率是一項(xiàng)十分重要的指標(biāo)。2015年至2017年，弘陽(yáng)地產(chǎn)的股本回報(bào)率分別為28%、16.5%和14.7%，呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，且2017年股本回報(bào)率竟然約相當(dāng)于2015年的一半。

擴(kuò)張背后業(yè)主維權(quán)不斷

行政處罰信息未披露

大舉融資、負(fù)債急劇攀升、凈利潤(rùn)下滑……“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”模式下，不少激進(jìn)擴(kuò)張的房企甚至面臨生死攸關(guān)的考驗(yàn)。弘陽(yáng)地產(chǎn)在招股書(shū)中并不諱言自己追求“快周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”的行為，并要求各城市公司在獲得土地后的85天內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工、180天內(nèi)開(kāi)盤(pán)。

記者注意到，高周轉(zhuǎn)模式下弘陽(yáng)地產(chǎn)不僅資金鏈承受著重壓，其在購(gòu)房者中的口碑也面臨著一定的壓力。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)弘陽(yáng)地產(chǎn)屢次遭遇業(yè)主維權(quán)事件：

——2014年5月，弘陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的南京市旭日上城小區(qū)遭到部分業(yè)主維權(quán)，業(yè)主們因?qū)W區(qū)問(wèn)題在售樓處現(xiàn)場(chǎng)抗議。

——2015年，因開(kāi)發(fā)商兜售旭日華庭小區(qū)地下儲(chǔ)藏室，以及將人防工程用作車位銷售引發(fā)眾多業(yè)主不滿，甚至對(duì)簿公堂等予以維權(quán)，該糾紛事件被多家媒體報(bào)道。

——2015年12月，貴公司開(kāi)發(fā)的弘陽(yáng)廣場(chǎng)再次遭到業(yè)主維權(quán)，業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人出來(lái)解釋，為什么在售房時(shí)隱瞞小區(qū)內(nèi)要建110KV變電站的事實(shí)，擔(dān)心建這樣的變電站對(duì)業(yè)主的居住和健康有影響。

——2016年8月，有媒體記者在弘陽(yáng)旭日上城小區(qū)已完工樓房發(fā)現(xiàn)，數(shù)棟高層?xùn)|墻面不同程度地開(kāi)裂、鼓包，有的墻面是局部段，有的幾乎是大面積無(wú)規(guī)則的鼓包，就像沒(méi)有吹破的“泡泡樓”一樣，質(zhì)量令人擔(dān)憂。

——2017年7月，徐州來(lái)寧工作的石先生向媒體反映，他一年多前在南京江寧區(qū)的弘陽(yáng)上院小區(qū)花135萬(wàn)元購(gòu)買了一套90平方的住房，結(jié)果準(zhǔn)備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證時(shí)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同沒(méi)有備案。對(duì)此弘陽(yáng)上院的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，他們的工作確實(shí)存在疏忽，不過(guò)目前弘陽(yáng)地產(chǎn)方面只能給予石先生兩千元的補(bǔ)償。

——今年8月，弘陽(yáng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的弘陽(yáng)春上西江引發(fā)眾多業(yè)主維權(quán)。業(yè)主反映，弘陽(yáng)春上西江還未交付就出現(xiàn)墻體空鼓、脫落、滲水，地下車庫(kù)浸水以及水管斷裂、瓷磚破裂等諸多質(zhì)量問(wèn)題。此外，弘陽(yáng)春上西江的交付標(biāo)準(zhǔn)與弘陽(yáng)地產(chǎn)銷售時(shí)宣傳的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符。

記者還注意到，今年8月1日，蘇州市規(guī)劃局下發(fā)的蘇規(guī)罰字(2018)第0078號(hào)行政處罰決定書(shū)顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)子公司蘇州輝耀弘陽(yáng)置業(yè)有限公司因違法建設(shè)被處以行政處罰，違法具體情形為樣板房地下室增加夾層、地上一層入口處構(gòu)架及挑空部位加頂。蘇州市規(guī)劃局責(zé)令該公司，按規(guī)定程序申請(qǐng)規(guī)劃許可，同時(shí)處以壹萬(wàn)貳仟元整罰款。但弘陽(yáng)地產(chǎn)未對(duì)外公告相關(guān)信息。

就弘陽(yáng)地產(chǎn)存在的上述問(wèn)題，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者將書(shū)面采訪提綱發(fā)至該公司在招股書(shū)中公開(kāi)披露的董秘郵箱，并多次致電該公司試圖采訪，但截至記者發(fā)稿時(shí)未有任何回復(fù)。針對(duì)弘陽(yáng)存在的問(wèn)題，本報(bào)將繼續(xù)予以關(guān)注。