因財務審計機構涉嫌違規(guī)，魯商置業(yè)籌劃了逾兩年的定增申請于9月初被證監(jiān)會中止。一業(yè)內人士告訴中國網財經記者，這對負債率極高的魯商置業(yè)來說可謂是雪上加霜。

資料顯示，2016年8月，魯商置業(yè)披露定增預案，公司計劃非公開發(fā)行股票數量不超過4.19億股，募集資金總額不超20億元，扣除發(fā)行費用后將全部投資于魯商藍岸麗舍A3、A4項目和魯商中心首府1C項目。

魯商置業(yè)曾表示，此次定增目的，除保障公司戰(zhàn)略布局實施外，還想改善公司財務結構，降低資產負債率水平。那么，20億元定增被中止是否會加劇公司資金緊張局面，上述擬投資項目是否繼續(xù)推進，中國網財經記者給魯商置業(yè)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿未收到回復。

負債總額446億元

中國網財經記者梳理發(fā)現，自2008年借殼上市以來，魯商置業(yè)資產負債率一直處于較高水平。2009年至2017年，魯商置業(yè)資產負債率均在90%上下。

魯商置業(yè)借殼上市后資產負債率等部分財務數據一覽(制圖：中國網財經)

截至今年6月30日，魯商置業(yè)總負債445.74億元，與去年年底的407.74億相比增長38億元;資產負債率94.34%，在125家A股上市房企中居首位，與去年年底的93.96%相比小幅上升。其中預收款項148.54億元，扣除預收款項后的資產負債率為62.9%。

魯商置業(yè)的資產負債率為何居高不下?易居研究院研究員詹逸凡在接受采訪時表示，主要有兩個原因，一是在當初上市時，重組中資產負債較高，這導致其先天負債率較高;二是上市之后因為關聯交易過多，對營業(yè)收入和凈利潤產生影響。

為增加資金來源，魯商置業(yè)積極發(fā)債。公司8月8日披露的公告顯示，擬非公開發(fā)行不超過20億元公司債用來還債。不過，上述業(yè)內人士稱，能否發(fā)行成功其實是個未知數。據了解，由于債券違約頻發(fā)，很多機構已經開始全面排查風險，今年以來不少房企發(fā)債接連中止，“在此背景下，未來一段時間里不少上市房企或將面臨更為嚴峻的資金考驗。”該業(yè)內人士直言。

主營業(yè)務毛利率水平較低

半年報還顯示，魯商置業(yè)上半年實現營業(yè)收入22.77億元，同比增長0.17%;實現凈利潤4481.51萬元，同比增長15.91%，而去年同期營收及凈利潤增速分別為13.07%和17.9%。

事實上，魯商置業(yè)自2008年借殼上市以來，其凈利潤整體處于下降態(tài)勢。數據顯示，2009年至2017年，魯商置業(yè)凈利潤分別為4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.63億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元和1.05億。這也意味著，魯商置業(yè)上市9年凈利潤下降近八成。

此外，2018年魯商置業(yè)房地產業(yè)務毛利率為18.25%，其中山東省外毛利率僅9.38%，處于同行業(yè)較低水平。中信建投8月底發(fā)布的研報提到，魯商置業(yè)目前可售貨值中，哈爾濱占比最大，達35%。也就是說，如果按照上述省外毛利率，魯商置業(yè)在未來可售貨值中，省外項目毛利率還將拉低公司整體毛利率。

上述業(yè)內人士認為，魯商置業(yè)毛利率之所以較低，主要因為項目周期相對較長，及各類其他原因造成成本上升所導致的。但魯商置業(yè)認為，其所開發(fā)項目主要集中于三、四線城市，產品也以剛需住宅為主，所以造成毛利率偏低。

向養(yǎng)老地產方向轉型

負債高企、業(yè)績不佳的魯商置業(yè)，開始積極轉型，方向是養(yǎng)老市場。

2014年，魯商置業(yè)開始跟蹤研究養(yǎng)老地產，探索養(yǎng)老地產模式，希冀培育新的利潤增長點;2015年成立魯商福瑞達健康投資有限公司，正式拉開大健康產業(yè)布局;2017年3月，濟南福瑞達頤養(yǎng)中心開始試運營，同年8月老年大學開業(yè)運營;今年3月，控股下屬公司魯商福瑞達出資200萬設立濟南福瑞達護理院議案獲董事會通過。

不過，健康養(yǎng)老地產對魯商置業(yè)業(yè)績貢獻甚微。

半年報顯示，1-6月魯商置業(yè)養(yǎng)老服務收入222.68萬元，但運營成本為395.16萬元。魯商置業(yè)表示，公司對養(yǎng)老地產還處在探索階段，需要一定的市場培育期。但是可以預計的是，養(yǎng)老地產將是魯商置業(yè)轉型發(fā)展的一個主要方向。(記者 安平)