珠海市新物業(yè)管理條例將于2018年施行 政府出資建立統(tǒng)一電子投票系統(tǒng)和小區(qū)物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)平臺

物業(yè)管理條例關(guān)乎民生，與千家萬戶的切身利益息息相關(guān)。歷經(jīng)五次審議，11月22日，《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱新條例)經(jīng)市九屆人大常委會第九次會議表決通過，該條例也成為市人大常委會有立法權(quán)以來，市民關(guān)注度最高、立法難度最大、調(diào)研論證最深入、常委會審議次數(shù)最多的法規(guī)項目。據(jù)悉，待原《珠海市物業(yè)管理條例》報請省人大常委會批準(zhǔn)廢止后，新條例有望于2018年上半年頒布施行。

新物業(yè)管理條例亮點多

亮點1：

業(yè)主大會召開難 首次業(yè)主大會門檻降低

問題：現(xiàn)實生活中業(yè)委會運(yùn)行難、開展工作遇到諸多制約，同時對其監(jiān)管也難，尤其財務(wù)管理缺乏規(guī)制，業(yè)委會成員不作為甚至侵害到業(yè)主權(quán)益的事件也屢屢發(fā)生。

新條例規(guī)定：占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的，滿足以上三個情形之一的，業(yè)主就可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

相比原條例，為進(jìn)一步降低設(shè)立首次業(yè)主大會的門檻，業(yè)主聯(lián)名設(shè)立首次業(yè)主大會的，設(shè)立要求的聯(lián)名業(yè)主人數(shù)比例從百分之二十降至百分之十，同時增加第二、三項規(guī)定，一名業(yè)主也能提出設(shè)立業(yè)主大會的要求。

亮點2：

業(yè)委會運(yùn)行監(jiān)管難

規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作

問題：業(yè)主遇到物業(yè)糾紛投訴無門，基層缺乏物業(yè)管理專門人員與相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力，對業(yè)主組織的成立與運(yùn)行指導(dǎo)不力。管理部門物業(yè)管理職責(zé)不清、管理職能弱化、管理人員素質(zhì)不高是珠海市物業(yè)管理存在的突出問題。

新條例規(guī)定：完善業(yè)主委員會備案制度，賦予其一定的權(quán)利能力，規(guī)定業(yè)主委員會向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，有權(quán)刻制印章、設(shè)立銀行賬戶。

同時要求業(yè)委會建立規(guī)范的財務(wù)制度，保存相關(guān)的財務(wù)收支資料。對于業(yè)委會財務(wù)審計，根據(jù)業(yè)主大會通過的管理規(guī)約或議事規(guī)則約定進(jìn)行。對于業(yè)主委員會成員索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益，或者侵占業(yè)主共有財物的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并沒收違法所得，遇到情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

亮點3：

政府監(jiān)管難

明確政府職能管理不缺位

問題：遇到物業(yè)糾紛投訴無門，缺乏物業(yè)管理專門人員與相應(yīng)的業(yè)務(wù)能力，對業(yè)主組織的成立與運(yùn)行指導(dǎo)不力。管理部門物業(yè)管理職責(zé)不清、管理職能弱化、管理人員素質(zhì)不高是珠海市物業(yè)管理存在的突出問題。

新條例規(guī)定：明確規(guī)定市、區(qū)政府職能，劃分了市、區(qū)、鎮(zhèn)街三級物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)，要求鎮(zhèn)政府、街道辦應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理部門和專職工作人員，建立糾紛調(diào)處機(jī)制。

強(qiáng)化政府在物業(yè)糾紛中的指導(dǎo)與服務(wù)，規(guī)定加強(qiáng)各級物業(yè)管理主體的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督能力，在基層鎮(zhèn)、街建立物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制。對不具備成立業(yè)主大會或自治無效的住宅小區(qū)，可以由鎮(zhèn)政府、街道辦組織成立臨時機(jī)構(gòu)物業(yè)管理委員會，代行業(yè)委會職責(zé)。

聚焦市民關(guān)心熱點

1 車庫車位

配比不足每戶業(yè)主只能購買一個車位

近年來，小區(qū)停車位日益緊張，在業(yè)主和物管之間，不少小區(qū)都發(fā)生過因停車位而引起的糾紛。

新條例確定車庫車位優(yōu)先租給業(yè)主原則，在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。

建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方可出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

2 物業(yè)專項維修基金

無業(yè)委會小區(qū)可由鎮(zhèn)街推薦的代表籌集

物業(yè)專項維修資金的應(yīng)急使用既要防止被濫用，又要切實解決業(yè)主遇到的問題。老舊小區(qū)物業(yè)管理調(diào)費困難且物業(yè)專項維修資金歷史空白，遇到維修問題需籌集物業(yè)專項維修資金時難度較大。

新條例中，針對屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏，電梯故障，消防系統(tǒng)故障，因臺風(fēng)等自然災(zāi)害造成嚴(yán)重?fù)p害等五種情形設(shè)置維修資金應(yīng)急使用制度，受理機(jī)構(gòu)應(yīng)兩個工作日完成審批，簡化使用程序。

新條例針對老舊小區(qū)也作了區(qū)別處理，規(guī)定如果未建立物業(yè)專項維修資金或者現(xiàn)有物業(yè)專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業(yè)管理區(qū)域，決定對全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)籌集維修費用;決定對部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，由業(yè)主委員會或者部分業(yè)主推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)籌集維修費用。尚未成立業(yè)主大會的，業(yè)主意見的征集和物業(yè)維修費用的籌集，則由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦組織推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)。

3 物業(yè)服務(wù)

雙方失信行為都納入誠信管理

業(yè)主因為物業(yè)公司服務(wù)不到位拒交物業(yè)費，物業(yè)公司又因為部分業(yè)主不交物業(yè)費而降低服務(wù)質(zhì)量，從而導(dǎo)致物業(yè)管理工作進(jìn)入“死循環(huán)”。

對此問題，不少意見認(rèn)為信用管理是一項綜合有效的監(jiān)管手段，同時符合行政管理改革的價值取向。新條例中規(guī)定市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系，完善業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、記錄和交換共享機(jī)制，強(qiáng)化信用信息的公開、公示和應(yīng)用。

對于業(yè)主來說，業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法申請仲裁或者提起訴訟后，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后有履行能力仍拒不履行的，按照有關(guān)規(guī)定錄入失信被執(zhí)行人名單。

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料等八種情形的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案，建設(shè)單位、業(yè)主大會可以在招標(biāo)文件中對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與招投標(biāo)活動予以限制。

新條例創(chuàng)新舉措解讀

隨著近年來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，人民群眾對居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)的要求日益提升，涉及業(yè)主自治和物業(yè)管理方面的問題日益增多，據(jù)了解，珠海市物業(yè)管理的糾紛目前已占到街道調(diào)處的日常糾紛約六成以上。新的物業(yè)管理條例的制定不僅關(guān)系到業(yè)主自治，還關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展和政府部門的治理水平。對此，新條例提出了不少創(chuàng)新舉措，達(dá)到進(jìn)一步提高珠海市物業(yè)管理水平的目的。記者通過對話市人大常委會法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人，對這些創(chuàng)新之處進(jìn)行了解讀。