近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場受宏觀和微觀方面的影響，出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整。宏觀來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時期，資本市場整體波動較大，REITs市場難免受到影響；微觀來看，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，REITs市場整體漲幅較大，市場價格正在經(jīng)歷由非理性波動向圍繞內(nèi)在價值波動的理性轉(zhuǎn)變過程中，投資者也需經(jīng)歷由過高預(yù)期向合理預(yù)期調(diào)整的過程。

持續(xù)分紅基礎(chǔ)不變，短期波動不改長期投資價值

基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場核心基礎(chǔ)是底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值，收益的主要來源是相對穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，二級市場價格將始終圍繞底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值波動。短期看，REITs二級市場價格受產(chǎn)品供需、資金面寬裕度、市場情緒及投資者對REITs的認(rèn)知程度等因素影響，與其內(nèi)在價值有一定偏離度；但長期來看，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域與國計民生高度相關(guān)，決定其具有相對較強的抗周期能力。

【資料圖】

從20余只REITs披露的2022年年報來看，總體分紅情況可觀，多數(shù)可供分配比例在95%以上，可供分配金額完成率普遍說明目前REITs整體的估值具有一定合理性。拉長周期來看，隨著后期高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊業(yè)績逐步修復(fù)，REITs長期投資價值依然較好。

近期，多家原始權(quán)益人、基金管理人發(fā)布增持公告，體現(xiàn)了市場主要參與主體對REITs市場發(fā)展的信心和對當(dāng)下基礎(chǔ)設(shè)施項目價值的認(rèn)可。各方需形成合力，共同促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。

基金管理人持續(xù)提升信披質(zhì)量，增強投資人對項目認(rèn)識度

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行材料內(nèi)容豐富、涵蓋面廣、專業(yè)性強，基金從獲批到詢價，時間間隔往往較短，基金管理人、原始權(quán)益人需更加合理排布基金詢價前時間，進(jìn)一步提升路演質(zhì)量，做好項目實地調(diào)研安排，做到項目“看得見、摸得著”，實現(xiàn)原始權(quán)益人、基金管理人和投資者的充分溝通交流，全面增強投資者對項目的認(rèn)識度。

目前已上市REITs產(chǎn)品的基金管理人已通過現(xiàn)場調(diào)研、線上直播等方式實現(xiàn)與投資者的互動交流。未來，建議基金管理人、運營管理機構(gòu)適當(dāng)增加信息披露頻率，同時逐漸規(guī)范、豐富信息披露形式，形成線上、線下多渠道溝通機制。

引導(dǎo)機構(gòu)投資人建立完備投研體系夯實定價的研究基礎(chǔ)

建議引導(dǎo)機構(gòu)投資者夯實長期投資理念，建立系統(tǒng)的投研體系?；A(chǔ)設(shè)施REITs作為一類創(chuàng)新的金融工具，試點不過三年時間，與股票、債券等成熟金融產(chǎn)品相比，市場尚處于發(fā)展初期，投資者的投資研究體系也處于逐步建立的過程中。廣大機構(gòu)投資者尤其是中小機構(gòu)投資者需逐步建立健全完備的REITs投研體系，夯實發(fā)行定價理論基礎(chǔ)，增進(jìn)長期價值投資理念，適度降低完全依賴打新策略的REITs投資方式，充分考慮REITs長期存續(xù)、平穩(wěn)運營的基礎(chǔ)設(shè)施屬性，著眼長期收益進(jìn)行布局。

此外，隨著個人投資者對REITs的認(rèn)知程度逐步提高，其在REITs產(chǎn)品二級市場定價過程中發(fā)揮越來越重要的作用，建議REITs產(chǎn)品適當(dāng)調(diào)整投資者結(jié)構(gòu)，提高個人投資者比例，為REITs市場注入更多活力。